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Edificios fuera de ordenación en la jurisprudencia (1985-1999)

1. PLANTEAMIENTO: REGULACION DE LAS EDIFICACIONES FUERA DE ORDENACION COMO RESPUESTA A LA TRANSITORIEDAD EN DERECHO URBANISTICO

El planeamiento urbanístico, comprendido como conjunto normativo encaminado a la concepción estratégica del territorio (en su más amplia acepción) se ve necesitado de dar respuesta al problema de la transitoriedad. En este sentido, la eficacia de las situaciones de hecho consolidadas con arreglo al Plan anterior (Ref.) se prolonga hacia el futuro a través de la regulación de las edificaciones fuera de ordenación. El régimen de las edificaciones fuera de ordenación se recogía en el artículo 60.2 de la Ley del Suelo de 1976. De ahí pasó a los artículos 136 y 137 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, preceptos que -juntamente con el artículo 237.2, que establecía la no indemnizabilidad de las situaciones de fuera de ordenación- fueron declarados inconstitucionales por la STC 61/97, de 20 de marzo, por falta de competencia estatal en la materia. Es cierto que la moderna regulación contenida en las Leyes de Urbanismo de las diferentes Comunidades Autónomas incorporan algunas novedades sobre la normativa anteriormente referenciada (Ref.), pero se trata de novedades que no alteran el fundamento jurídico de la norma.

Recogiendo las palabras de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha de 8-4-1999 (RJCA 1999/885), que resume la jurisprudencia sobre la cuestión, la «ratio legis» de la regulación de este tipo de edificaciones no es otra que el deseo legal de que el edificio fuera de ordenación no prolongue su existencia más allá de lo que cabe esperar de él, por el estado de vida de sus elementos componentes, antes de pensar en la posibilidad de acometer en él determinadas obras, aunque esto debe armonizarse con el principio de que la desordenación de un edificio no implica automáticamente ni su inmediata desaparición, ni su condena como bien económico-social (cosa distinta es que la Administración proceda a la expropiación forzosa del bien a los efectos de demolerlo).

Ahora bien, es perfectamente coherente que, al modificarse un Plan de Ordenación, la nueva regulación declare incorporadas a la misma las edificaciones anteriores, con su volumen, lo que supone una norma coordinadora entre lo edificado o construido al amparo de la normativa anterior y la nueva ordenación, en ejercicio de las facultades que para el desarrollo de los planes tienen encomendados los Ayuntamientos.

Las edificaciones fuera de ordenación están sujetas a importantes limitaciones en orden a las obras que pueden realizarse en las mismas, únicamente son posibles las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, el ornato y conservación y, en casos excepcionales, obras parciales y circunstanciales de consolidación; en cuanto a las primeras, podríamos tildarlas de «ordinarias», tanto porque técnicamente son realizables mediante la adopción de medidas normales de construcción, como porque tienden a reparar lesiones o deterioros menos graves. En lo que respecta a las segundas, el artículo 60.2 de la Ley del Suelo de 1976 (como normativa que inspira la regulación actual de las normas autonómicas) prohibía la realización de obras de consolidación, las que supongan aumento de volumen, las de modernización y las que determinen un incremento del valor de expropiación.

En las páginas que siguen, realizaremos un repaso a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y a algunas sentencias de Tribunales Superiores de Justicia que han estudiado la problemática de esta materia a la luz de la normativa estatal hoy derogada, aunque inspiradora -insistimos- de la moderna regulación adoptada por las Comunidades Autónomas. Para ello, hemos aglutinado los problemas habituales de la mat...

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