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La nueva Ley del Suelo y el Registro de la Propiedad: la anotación preventiva de la demanda contencioso-administrativa..

I. INTRODUCCION

Como destaca ARNAIZ EGUREN (Ref.), «La relación entre el conjunto de normas denominado Derecho Urbanístico y el Derecho Hipotecario o Derecho Inmobiliario Registral, en la terminología más moderna, es obligada desde el momento en que ambas ramas jurídicas se refieren a una realidad que, en alguna medida, les es común. En efecto, la realidad social acotada por la norma urbanística es el suelo, contemplado desde el punto de vista de su transformación y usos, mientras que la norma registral se refiere de forma constante a la finca, es decir, al inmueble en cuanto a objeto de derechos inscribibles. A partir de la Ley de 12 de mayo de 1956, cuyo artículo 209 establecía el principio general de acceso al Registro de los actos administrativos regulados en la propia Ley, que luego quedó recogido en el artículo 221 del Texto Refundido de 9 de abril de 1976, la preocupación legislativa y doctrinal sobre las relaciones entre Urbanismo y Registro se ha plasmado en numerosas disposiciones y en una atención cada vez más frecuente de los autores».

La legalidad vigente en la materia, por lo que se refiere al Urbanismo, viene recogida en los artículos 307 y siguientes del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 25 de junio de 1992, que recoge, sustancialmente, con añadidos discutibles, el contenido de la Disposición Adicional Décima de la Ley de Reforma del, Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, de 25 de julio de 1990, y se encuentra pendiente la reforma del Reglamento Hipotecario, de todo punto necesaria, como tendremos ocasión de ver.

Existe legislación autonómica sobre la materia en Cataluña, Murcia y Canarias. En nuestra Comunidad, la Ley 3/1987, de Disciplina Urbanística, y la Ley 6/1990, de 20 de diciembre, sobre Edificación y Usos en el Medio Rural, no contienen norma alguna al respecto, por lo que resulta obligado atenerse, de forma exclusiva, a cuanto dispone la legislación estatal precitada.

Nuestro sistema registral, como bien es sabido, constituye una mezcla de los dos sistemas que le preceden en el tiempo: el latino y el alemán.

Del primero ha tomado el principio, también recogido en el Código Civil, de que la adquisición del dominio y de los demás derechos reales (salvo la hipoteca) se adquieren extrarregistralmente no por el mero consentimiento, como en el sistema francés, sino por la llamada teoría del título y el modo (art. 609 del C. C.). Por tanto, la inscripción registral es meramente declarativa y no constitutiva, como ocurre en el sistema alemán o germánico, con la protección especial que otorga al tercer adquiriente registral de buena fe, que llega a consagrar un supuesto de «adquisición o non domino» (art. 34 LH).

Del Derecho Germánico ha tomado nuestro sistema el principio del llamado «folio real», a diferencia del sistema francés, que es un mero registro de documentos. Nuestro sistema descansa en la finca, como objeto de los derechos inscribibles, si bien con una gran facilidad para la inmatriculación o primera inscripción, que incluso puede llegar a permitir la inscripción de finca...

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