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Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Hipotecaria.

Artículo 110

I. INTRODUCCIÓN

El precepto que se comenta es un desarrollo del artículo 109 de la Ley Hipotecaria, pero no debe confundir su redacción literal: los criterios reguladores de la extensión objetiva de la hipoteca deben ser interpretados sistemáticamente.

Una de las cuestiones que primeramente se debe plantear es el carácter de la norma, es decir, su naturaleza imperativa o, por el contrario, dispositiva. Considero que el precepto tiene un sentido eminentemente positivo, en cuanto que se ocupa principalmente de aquellos elementos que deben ser incluidos dentro de la extensión objetiva: las mejoras, las accesiones naturales o las indemnizaciones, y tan sólo se fijan dos elementos que deben ser excluidos: la agregación de terrenos y la construcción de nuevos edificios; por lo que el artículo 110 de la Ley Hipotecaria en cuanto que establece la extensión natural o automática a determinados elementos debe considerarse de carácter imperativo, mientras que en aquello que se excluye puede ser de naturaleza dispositiva, admitiéndose, por tanto, el pacto.

El legislador, sobre los elementos excluidos de la extensión, no ha querido determinar su vinculación de forma imperativa, sino que simplemente los ha dejado fuera de la extensión natural, y no habiendo norma en concreto que los regule, no hay prohibición para el ejercicio de la autonomía privada.

A esta conclusión puede llegarse por las siguientes razones: 1 .a) Histórica: la extensión objetiva hasta la reforma de la Ley Hipotecaria de 1909 tenía un carácter imperativo y así se entendía respecto de los elementos incluidos de forma automática en el objeto de la hipoteca. 2.a) Razones de seguridad jurídica y protección de terceros: la extensión automática o legal facilita el conocimiento de aquellos bienes que se consideran incluidos en la hipoteca. 3.a) Porque los elementos excluidos, como luego se estudiará, obedecen a reglas que con carácter excepcional establece el legislador, por lo que el pacto contrario supone en realidad acomodar la situación a la regulación general sobre la materia.

La Resolución de 23 octubre 1987 distinguía los posibles efectos de la extensión conforme a lo previsto por los artículos 110.1 y 112 de la Ley, y así diferenciaba entre: 1) Sin pacto, la hipoteca se extiende a la elevación de edificios, pero no a la nueva construcción de edificios. 2) Con pacto, se extiende incluso a las nuevas construcciones. 3) Pero haya o no pacto, cuando la finca pasare a manos de un tercer poseedor, la hipoteca no se extiende ni a las mejoras, ni a la elevación de edificios, ni a la nueva edificación, cuando han sido costeadas por el ...

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