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Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Hipotecaria.

Artículo 117

I. CONSIDERACIÓN GENERAL Y SIGNIFICADO DEL PRECEPTO

El significado de este precepto se encuentra en el ámbito de la protección del crédito hipotecario, precisamente en la llamada fase de seguridad de la hipoteca, de la que resulta la manifestación más patente del carácter real de dicha garantía. Forma parte del entramado de medios que, de una u otra forma, protegen los créditos con garantía real, como es el caso del artículo 219.2.° del Reglamento Hipotecario, del artículo 18 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión, del artículo 29 del Reglamento del Mercado Hipotecario, de 17 marzo 1982, y con mayor amplitud del artículo 1.129.3.° del Código civil, muy relacionados entre sí, y a cuyas conexiones con la acción de devastación contenida en este artículo 117 de la Ley Hipotecaria me referiré al final de este comentario al mismo.

Hay que destacar la importancia que, como todo lo relativo a las garantías de los créditos, tienen todas ellas, y muy especialmente, por su conexión especial al crédito territorial y todo lo que éste ha significado y sigue significando, la del artículo 117 de la Ley Hipotecaria comentado aquí. Se alude a veces a la malquerencia con que algún sector la contempla, en cuanto que refuerza la posición, ya considerada preminente por demás, de los acreedores («prerrogativa infundada»); pero lo cierto es que representa sencillamente una consecuencia del hecho de permanecer el objeto hipotecado en posesión de su dueño, habitualmente por un período prolongado de tiempo, y por ello en situación de sufrir daños que disminuyan su valor y con ello su capacidad garantizadora; ni es infundada ni tampoco excesiva: piénsese en la solución dada a otros supuestos similares, en que al propietario del bien se le atribuyen, por ejemplo, las responsabilidades del depositario en el cuidado del mismo.

Por lo que se refiere al precepto concreto, como expresaba antes, el artículo 117 de la Ley Hipotecaria instituye y reglamenta la denominada acción de devastación, cuyo ejercicio, en las condiciones que establece, permite al acreedor hipotecario defender su crédito con una de las alternativas legales previstas para ello, quizá de las menos contundentes, pues se limita a imponerle a su propietario unas obligaciones de hacer o de no hacer para evitar o remediar daños a la cosa con la que se garantiza una obligación.

Dichas alternativas, como ya expuse en otro momento y lugar(1), se ordenan atendiendo bien a la garantía, y a la cosa que es objeto de ella, bien al propio crédito; y actúan, las primeras a través del mantenimiento de la integridad de aquélla, mediante la conservación o restauración del estado y valor de las cosas (reponiéndolas al que tenían en el momento de hipotecarlas), o de la propia garantía (completándola con cosas nuevas, o manteniéndolas en su valor al ser dadas en administración), para que sigan cumpliendo su función de aseguramiento como lo hacían inicialmente; y las segundas, previstas para cuando se agoten estas posibilidades, adelantando el cumplimiento del crédito, para así interrumpir el proceso de debilitación del mismo que significa el deterioro de la cosa y la disminución de la garantía ocasionada por las actuaciones que provocan la puesta en marcha de tales remedios: la acción de devastación o deterioro del artículo 117 de la Ley Hipotecaria y la de depreciación del 18 de la de Hipoteca Mobiliaria, se enmarcan en el primer grupo, mientras que el vencimiento anticipado del crédito ex artículo 1.129.3.° del Código civil pertenece al segundo; y a su vez, las fórmulas más recientes en el tiempo de los artículos 219.2.° del Reglamento Hipotecario y 29 del Reglamento del Mercado Hipotecario, prevén unos u otros remedios, o conjuntamente ambos.

II. PRESUPUESTOS DE APLICACIÓN

Para que proceda el ejercicio de la acción de devastación o deterioro, regulada en este precepto de la Ley Hipotecaria objeto de exégesis, se dan unos requerimientos que considero, de acuerdo a como lo hice en un estudio anterior, deben contemplar los siguientes aspectos: el deterioro de la finca hipotecada, la disminución del valor de la misma, la atribución de tales resultados a voluntad del dueño de ella, y el fundado temor de que la garantía que implicaba resulte insuficiente. Veámoslos por separado.

1. El deterioro de la finca hipotecada

A pesar de que los términos utilizados no parecen dejar muchas dudas sobre su significado, en cuanto a que implica un menoscabo en la integridad de la finca; sin embargo, se vienen suscitando dos cuestiones en torno al posible alcance de la expresión «cuando la finca hipotecada se deteriorase...... Estas dos cuestiones a que me refiero son, de un lado, la de si ha de entenderse el deterioro sólo en un sentido material, o cabe incluir también el llamado deterioro jurídico; y de otro, si ha de tratarse de un deterioro producido, o cabe comprender también el temor de que se produzca, el denominado deterioro temido.

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