Los negocios jurídicos sobre el aprovechamiento urbanístico. Conferencia pronunciada en la Academia Sevillana del notariado el día 3 de diciembre de 1990

LOS NEGOCIOS JURIDICOS SOBRE EL APROVECHAMIENTO URBANISTICO

CONFERENCIA PRONUNCIADA EN LA ACADEMIA SEVILLANA DEL NOTARIADO EL DÍA 13 DE DICIEMBRE DE 1990

POR ANTONIO DE LA ESPERANZA RODRIGUEZ Notario de Chipiona

Señor Decano, don Angel Olavarría, Director de la Academia, compañeros, señoras y señores.

Agradezco a todos el encargo que me hicieron para dar una conferencia en este foro. Para mí supone el doble orgullo de hacerlo ante ustedes y de hacerlo en el homenaje a don Angel Olavarría, maestro de todos nosotros, prestigiador del Notariado y un Notario que se ha ganado la admiración y el respeto de dos generaciones, la de mi padre y la mía.

El tema de la conferencia resulta concreto y amplio a la vez.

En una primera impresión resulta que tanto el Aprovechamiento Medio como el Aprovechamiento Urbanístico, y el moderno Aprovechamiento Tipo son distintos nombres de una misma figura y que las nuevas denominaciones intentan modernizar la terminología sin cambios sustantivos.

Además, como ya el Reglamento de Gestión dice en su artículo 54-4.° que las transmisiones de las unidades de aprovechamiento se efectuarán conforme a lo establecido para la transmisión de bienes inmuebles, parece también que la materia a estudiar no presenta particularidad alguna con relación a la compraventa o negocios jurídicos sobre los inmuebles en general, de las que ya conocemos ampliamente sus condiciones, requisitos, forma, efectos y modalidades y sería cuestión de aplicar, mutatis mutandi, todo lo que ya sabemos.

Pero, en cambio, si les digo que la nueva Ley de 25 de julio de 1990 sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoración del Suelo ha venido a culminar un proceso de delimitación del contenido esencial de la propiedad urbana y a crear un nuevo Estatuto de la misma, y que no se pueden aplicar las normas del Código Civil en su integridad, porque estaban pensadas para otro tipo de propiedad, la cuestión cobra más interés.

En efecto, ¿en qué consiste, por ejemplo, el usufructo de un solar?, ¿dónde está el fruto?, ¿cómo se van a aplicar las normas del Código Civil si el planeamiento impone, coactivamente, la obligación eficaz?, ¿cómo trasladamos el salva rerum substantia a los solares de edificación forzosa?, ¿qué ocurre si una finca hipotecada es declarada Zona Verde, o el edificio hipotecado es declarado «fuera de ordenación»?, ¿cómo se distribuye lo ganancial y lo privativo si se construye sobre un solar privativo, pero comprando obligatoriamente unidades de aprovechamiento urbanístico que tendría carácter ganancial?, ¿si el marido, dueño de un solar privativo, compra unidades de aprovechamiento para poder construir más plantas, puede él, por sí solo, decir qué viviendas de las nuevas son gananciales y qué viviendas son privativas?, ¿puede un menor emancipado, por sí solo, trasladar unidades de aprovechamiento de un solar a otro, ambos de su propiedad?, ¿es necesaria verificación para que un extranjero compre unidades de aprovechamiento si ya la obtuvo para la compra del solar?, ¿cuál es el régimen fiscal de la compra de unidades de aprovechamiento?

La respuesta a estas y a otras preguntas la intentaremos perfilar a lo largo de la conferencia, pero su simple planteamiento nos indica que para la propiedad urbana en una fase que va desde que el planeamiento incide sobre ella por primera vez hasta que la construcción está terminada, inciden unas normas especiales y distintas de las que rigen para la propiedad inmobiliaria en general. Y la respuesta no se puede apoyar en los Códigos y Leyes conocidas. Por eso pretendo hacerles ver las enormes lagunas legales con las que nos encontramos, y apuntar criterios para su integración.

Se hace necesario, por tanto, dar unas pinceladas acerca de este nuevo Estatuto de la Propiedad Urbana, acerca de la distinciones entre el Aprovechamiento Medio y el Aprovechamiento Tipo, lo cual requerirá también del...

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