Construcción en comunidad. Conferencia pronunciada en la Academia Sevillana del notariado el día 27 de febrero de 1991

CONSTRUCCION EN COMUNIDAD

CONFERENCIA PRONUNCIADA EN LA ACADEMIA SEVILLANA DEL NOTARIADO EL DÍA 27 DE FEBRERO DE 1991

POR JAVIER MANRIQUE PLAZA Notario

I. PREÁMBULO

Para mí es no solamente un honor, sino una enorme satisfacción, poner mi limitada capacidad al servicio de este curso de conferencias que la Academia Sevillana del Notariado dedica a Angel Olavarría Téllez, figura señera entre los profesionales del Derecho de esta ciudad y aún más entre los Notarios de este Colegio, a los que su dilatada y fecunda trayectoria no sólo como Notario, sino también como jurista, debe servirnos de ejemplo y admiración, como representante de una generación que ha sabido dar al Notariado todo lo que lleva dentro de sí, contribuyendo a que cumpla, en nuestra sociedad actual, un papel muy semejante -en palabras de Legaz Lacambra (1)- al que en Roma desempeñaba el jurisconsulto que con sus buenos oficios prevenían el daño, mientras que los del abogado actual tienden a repararlo.

Con esta pequeña aportación podré saldar, quizás, en una pequeña parte, tu entrañable y desmedida colaboración en el homenaje que esta misma Academia tributó a la memoria de mi padre, Francisco Manrique (Q.E.P.D.), que fue tu compañero y, sobre todo, amigo; y al que me decías -permíteme que saque esto a la luz- no podías negarte, del mismo modo que tampoco puedo yo negarme a prestar esta colaboración, sin duda muy inferior a tus merecimientos y al esfuerzo e interés que entonces pusiste para salir de la situación de fuera de juego o de simple oyente en que injustamente te habías colocado.

II. INTRODUCCIÓN

Antes de entrar en materia creo necesario adelantarles un esquema de lo que va a ser mi exposición, centrando el mismo mediante algunas podas y recortes.

La primera precisión que quiero hacer es que pretendo tratar el tema desde una perspectiva fundamentalmente notarial, lo que parece obvio, dada mi condición, en lugar donde nos encontramos y el motivo de este curso, al que ya me he referido, y en cuanto debemos ser encauzadores de los negocios jurídicos, haciendo posible la aproximación real del sistema normativo y de la realidad jurídica, lo que suele llamarse el acercamiento del Derecho a la vida y que constituye el elemento directa y concretamente configurante de la realidad misma, al modo de los jurisconsultos romanos, como decía Ihering (2), de los que los Notarios somos, como ya he dicho, quizás en algún aspecto, herederos.

La necesidad social de conseguir una vivienda adecuada a las condiciones de cada individuo y el encarecimiento que este bien ha sufrido en los últimos años en nuestro país han hecho proliferar esta figura de la construcción en comunidad, pues al eliminarse la figura del intermediario, representada en este caso por el empresario promotor de las viviendas, se consigue abaratar en parte el precio final, al mismo tiempo que se consigue la máxima adecuación posible entre las necesidades y las posibilidades del adquirente, con arreglo a sus condiciones económicas.

En definitiva, y a los efectos que nos interesan, hay construcción en comunidad cuando se dan la confluencia de las notas señaladas, o sea, que un grupo de personas particulares aúnan sus esfuerzos personales para conseguir la adquisición de una vivienda adecuada, como hemos dicho, a sus necesidades y al alcance de su capacidad económica, con un costo normalmente inferior al de mercado, mediante la compra en común del solar y a su posterior edificación, adquiriendo cada uno una de las viviendas resultantes y en régimen de propiedad horizontal.

Realmente, la dinámica de este tipo de comunidades puede ser tan extensa que un tratamiento casuístico de todas las situaciones posibles nos llevaría a consumir un espacio de tiempo tan dilatado que excedería no solamente de los límites de una conferencia, sino incluso de los de un trabajo monográfico. Ello me obliga a realizar las podas y recortes que os anunciaba, antipando, para vuestra tranquilidad, que mi estudio, somero, por el condicionante de la extensión de la materia, va a versar sobre aspectos muy determinados y concretos, y en especial sobre la prehorizontalidad, presupuesto previo, algunas de las posibles formas de articular la construcción en comunidad, su naturaleza jurídica, algunos aspectos concretos de su dinámica, con especial atención a los más controvertidos, y, finalmente, una referencia al tratamiento fiscal de la figura.

Esta fórmula de construir, la consideraban Sapena, Cerdá y Garrido (3), figura completamente nueva, denominándola «comunidad valenciana», al ser esta ciudad, al parecer, donde se dieron los primeros casos (con lo que no está muy de acuerdo Cámara) (4) y donde cobró más auge, teniendo su base legal en la propiedad horizontal, que ...

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