El derecho a edificar y el derecho a la edificación. Conferencia pronunciada en la Academia Sevillana del notariado el día 13 de junio de 1991

EL DERECHO A EDIFICAR Y EL DERECHO A LA EDIFICACION

CONFERENCIA PRONUNCIADA EN LA ACADEMIA SEVILLANA DEL NOTARIADO EL DÍA 13 DE JUNIO DE 1991

POR PIEDAD MARIA PAREJO-MERINO Y PAREJO Notario de Morón de la Frontera. Doctor en Derecho

I. PLANTEAMIENTO

1. Introducción

La Ley de 1990 comienza con un propósito no disimulado: el impedir la especulación, puesto que, como nos dice en su Exposición de Motivos, «El fuerte incremento del precio del suelo, que excede de cualquier límite razonable en muchos lugares, y su repercusión en los precios finales de las viviendas y, en general, en los costos de implantación de actividades económicas, es hoy motivo de seria preocupación para los poderes públicos...». Esta finalidad, así explicitada, no es nueva, pues ya la Exposición de Motivos de la Ley de 1956 señalaba como una de sus metas atajar «los precios crecientes e injustificados del suelo apto para el crecimiento de las ciudades».

Dado que similares afirmaciones se han producido con reiterada insistencia en las disposiciones legales anteriores, se reconoce por la actual que «no bastan las medidas legislativas», ya que «el marco normativo siempre sería inservible sin una firme actuación de las Administraciones competentes».

Desde esta orientación encontramos la idea esencial de la Ley: se obliga al propietario a incorporarse a un proceso urbanizador (la urbanización y edificación son un deber), y como instrumentos técnicos para lograrlo se utilizan dos mecanismos legales: un sistema de adquisición gradual de facultades y una peculiar valoración del suelo y de las facultades adquiridas. Con estas dos piezas fundamentales se intenta por el legislador aplicar a la propiedad la función social que ésta ha de cumplir.

2. El sistema de adquisición gradual de facultades urbanísticas

El legislador de 1990 establece que el contenido urbanístico de la propiedad inmobiliaria se integra mediante la adquisición sucesiva de los derechos a urbanizar, al aprovechamiento urbanístico, a edificar y a la edificación (cfr. art. 11 de la Ley 8/1990). Con independencia de la imprecisa terminología legal, que utiliza indistintamente las palabras de «facultades» y «derechos», hemos de pregutarnos cuál es la auténtica naturaleza de estas situaciones.

Al margen de la vertiente institucional, el derecho de propiedad es un derecho subjetivo (sentencia del Tribunal Constitucional 3/1987); podríamos decir que el derecho subjetivo por antonomasia en el cual se dan las notas y caracteres que son propios de la figura jurídica; hoy el propietario (titular del derecho subjetivo propiedad) está colocado en una compleja posición jurídica, pero a pesar de ello (por la permanente interacción de facultades y deberes) sigue siendo titular de una «situación de poder» que le permite el ejercicio de ese poder. El legislador de 1990, sin ninguna aparente dificultad, considera que la posición del propietario no contiene ninguna manifestación inicial urbanística, sino que la vertiente urbana de la posición dominical ha de ir llenándose mediante la adquisición gradual de una serie ...

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