Eficacia y alcance de la clausula resolutoria en garantía del precio aplazado en la compraventa de bienes inmuebles. Conferencia pronunciada en la Academia Sevillana del notariado el día 27 de junio de 1991

EFICACIA Y ALCANCE DE LA CLAUSULA RESOLUTORIA EN GARANTIA DEL PRECIO APLAZADO EN LA COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES

CONFERENCIA PRONUNCIADA EN LA ACADEMIA SEVILLANA DEL NOTARIADO EL DÍA 27 DE JUNIO DE 1991

POR VICTORIO MAGARIÑOS BLANCO Notario de Sevilla

I. INTRODUCCIÓN

En la sociedad actual se destaca, entre otras, la tendencia, en cierto modo irrefrenable, a adquirir bienes que se ofrecen cada vez en mayor número y calidad a un público encandilado, al que se estimula por las empresas productoras con una serie de alicientes entre los que me interesa resaltar la facilidad de pago.

El aplazamiento del precio en la compraventa se convierte así en una figura o pieza básica en cuanto medio de financiación habitual para la adquisición de bienes.

Lo que sucede es que cuando se compra por alguien que no tiene capacidad económica actual suficiente para pagar al contado, se produce una situación de peligro para el vendedor, que se desprende del bien y no recibe a cambio la contraprestación o, por lo menos, la totalidad de la misma. Por eso los contratantes suelen establecer un pacto que compensa aquel desequilibrio, fortaleciendo la posición del vendedor, que de otro modo corre el riesgo de perder la cosa y el precio o parte del mismo.

Y así, ya en el Derecho Romano se introdujo un pacto añadido a la venta, el llamado pacto de la Lex commissoria en virtud del cual si el precio no se paga, jundus inemptus sit o inemptus fierit, es decir, quedaba sin efecto la venta, el jundus quedará como no comprado, y si venditor ineptum eum esse velit, pues se trataba de una garantía para el vendedor y, por tanto, tenía carácter potestativo para éste. Garantía eficaz que provocaba la resolución de pleno derecho, sin necesidad de inierpellatio.

En nuestro Derecho histórico dicho pacto de Lex commissoria fue recogido y regulado, con el rigor y carácter que le diera el Derecho Romano, por el Código de Eurico, el Fuero Juzgo, el Fuero Real y Las Partidas. Los autores afirmaron el efecto resolutorio del mismo sin necesidad de notificación o requerimiento, y la práctica lo ratificó.

Sorprendentemente el Código Civil no regula de manera directa y exclusiva el pacto comisorio; y lo hace sólo de modo incidental en el artículo 1.504, cuando al disponer que en la venta de bienes inmuebles el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial, añade: y ello aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato. Es decir, con ocasión de establecer un requisito específico para la resolución por incumplimiento de pago del precio en la compra de bienes inmuebles: el requerimiento previo (requisito añadido a los de la resolución genérica establecida en el artículo 1.124 del Código Civil) se alude al pacto comisorio para extender también al mismo dicha exigencia. Requisito que no hacía sino aplicar el principio general establecido para la mora en el artículo 1.100-1 a la resolución de la venta de inmuebles por impago del precio.

Se separa de este modo nuestro Código Civil de la regulación tradicional en España, según la cual, vencido el plazo, la venta se resolvía ipso jure y sin necesidad de requerimiento alguno, pues dies interpéllat pro homine, y, por tanto, el vencimiento del plazo hacía las veces de requerimiento y constituía en mora.

Con ello se introducía un cierto debilitamiento en la eficacia del pacto comisorio respecto al derecho anterior, pues, sin excluir los efectos automáticos de la resolución, los suspende hasta que el vendedor realice el requerimiento.

La doctrina posterior al Código Civil constató de una manera sistemática la ruptura que el artículo 1.504 supuso respecto a nuestro Derecho tradicional en el sentido de exigir, para que la resolución tenga lugar, un requerimiento al comprador y prorrogar entre tanto las posibilidades de pago por éste. Pero que nada más había cambiado, pues no quedaban alterados los efectos de pleno derecho de la resolución.

Y los autores señalaron las diferencias que separan los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil, en el sentido de que este último no exige para su ejercicio los r...

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