Naturaleza jurídica de la multipropiedad. Conferencia pronunciada en la Academia Matritense del Notariado el día 5 de marzo de 1987

NATURALEZA JURÍDICA DE LA MULTIPROPIEDAD

CONFERENCIA pronunciada en la academia Matritense del Notariado el día 5 de marzo de 1987

POR D. XAVIER O'CALLAGHAN

Magistrado. Catedrático de Derecho Civil

PRIMERA PARTE VIVIENDAS EN RÉGIMEN DE MULTIPROPIEDAD

I.--La MULTIPROPIEDAD, TIPO DE COPROPIEDAD. LOS TIPOS DE COPROPIEDAD

1. La cotitularidad del derecho subjetivo

Sin entrar en las largas disquisiciones sobre el concepto y la naturaleza jurídica del derecho subjetivo, se puede definir (1) como el poder concedido por el Ordenamiento jurídico, a la persona, para la autosatisfacción de los intereses dignos de protección.

El sujeto (junto con el objeto y el contenido) integra la estructura del derecho subjetivo. No cabe un derecho sin sujeto. Es la persona a quien se le atribuye el poder en que éste consiste. Y esta persona, sujeto de un derecho subjetivo, puede ser único o múltiple (2).

Este supuesto de pluralidad de sujetos se da con frecuencia en materia de obligaciones (mancomunadas o solidarias), pero también cabe la titularidad plural de los derechos reales. El derecho de propiedad, como derecho real pleno, puede tener varios sujetos: es la copropiedad; cada sujeto será propietario y es llamado, por ello, copropietario. La situación a que da lugar la pluralidad de sujetos permite diferentes normas de organización de las recíprocas relaciones existentes entre los copropietarios. Estas diferentes maneras de organización son los tipos de copropiedad.

2. La vivienda, objeto del derecho de propiedad

El derecho de propiedad, que había sido antiguamente definido enumerando una serie de facultades, es conceptuado actualmente como un poder unitario (3), aunque en el artículo 348 del Código Civil se mantiene la anticuada definición, que proviene directamente del Código Civil francés, artículo 544.

El derecho de propiedad es reconocido por la Constitución Española, de 27 de diciembre de 1978, en su artículo 33: «se reconoce el derecho a la propiedad privada...», aunque su función social delimita su contenido (apartado 2 del mismo artículo) y se protege, sin perjuicio de su privación «por causa justificada de utilidad pública o interés social» (apartado 3).

El derecho de propiedad recae sobre una cosa: entidad material o no, de naturaleza impersonal, que tiene una propia individualidad y es susceptible, como un todo, de dominación patrimonial constitutiva de un derecho independiente (4). Y la vivienda es, indudablemente, una cosa; cosa inmueble (art. 334, 1.°, del Código Civil); dentro de las cosas inmuebles, tiene el concepto de finca (inmueble por naturaleza) (5).

La vivienda puede formar una unidad arquitectónica independiente (un chalet, por ejemplo) o formar parte de un grupo de otras viviendas (el caso más frecuente es de edificios en régimen de propiedad horizontal, según la Ley de 21 de julio de 1960). En todo caso, tiene el concepto jurídico de finca y, como tal, puede inscribirse en el Registro de la Propiedad según el artículo 2, núm. 1.°, en relación con el artículo 7 y 8 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946.

Caso especial es la vivienda familiar, cuyo concepto jurídico no es distinto, pero sí tiene unas normas especiales del Código Civil, que son, esencialmente, el artículo 1.320 en caso de normalidad y el artículo 96 en caso de crisis matrimonial. La especialidad se concreta fundametalmente en el poder de disposición que se atribuye a ambos cónyu-ges (6).

3. La copropiedad

Se ha dicho ya que el derecho de propiedad permite tener varios sujetos, que serán los copropietarios.

A su vez, esta copropiedad puede tener varias maneras de organizarse en sus relaciones internas de los copropietarios entre sí y externos, de los copropietarios con terceros.

Son los tipos de copropiedad. Aunque, ante todo, hay que advertir que nunca el sujeto será el conjunto o el grupo de cotitulares, sino la suma de todos y cada uno de ellos. La copropiedad, en ningún caso y en ninguno de sus tipos, tiene la naturaleza de persona jurídica. Según el tipo de copropiedad, cada uno de los condóminos tendrá ciertos derechos y deberes, pero siempre será propietario, aunque lo sea junto con otros copropietarios. Nada impide, por otra parte, que el titular del derecho de propiedad sea una persona jurídica (asociación o fundación o sus subtipos de sociedad, etc.), en cuyo caso habrá una propiedad con un solo sujeto, la persona jurídica (aunque ésta esté integrada por muchas personas físicas), pero no será copropiedad.

La copropiedad, pues, en principio, puede ser de varios tipos: romana, germánica, solidaria y pro diviso y esta última: jurídica, material y temporal.

4. Tipos de copropiedad

Primero. Comunidad romana o por cuotas o pro indiviso. Es la comunidad -o copropiedad, aplicada al derecho de propiedad- llamada romana, por ser típica del Derecho romano y nacida en el mismo. Tras una evolución a partir de la comunidad entre hermanos (fra-trum soc...

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