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Código Civil.

Artículo 605

I. Significado de la norma

El texto del artículo 605, ya clásico entre nosotros, aparece por primera vez en el Código civil y se reitera después en el artículo 1 de la Ley Hipotecaria de 1909 hasta llegar a formar el párrafo primero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria vigente. La coincidencia exacta entre ambas normas resulta significativa en orden a descubrir la importancia de este precepto y su valor como punto de partida para construir la regulación de la institución registral. El artículo 605 se convierte así en la definición legal del Registro, en la configuración tradicional de su contenido, y constituye una de las normas fundamentales de nuestro sistema registral.

En cuanto al significado que encierra este artículo 605, su texto parece recoger una definición legal del Registro de la Propiedad. Al menos ha servido a los autores para desarrollar el contenido de la institución registral, teniendo en cuenta esa fórmula legal y partiendo de la consideración del Registro como institución jurídica. En un sentido literal, el presente artículo parece apuntar al objeto del Registro. Pero en realidad, con esta expresión se alude más que al elemento objetivo (cuál sea el objeto de la inscripción o de la publicidad registral, en su caso) a la finalidad que el Registro pretende. Tener por objeto equivale aquí a tener por finalidad o cumplir la función de. Hablar de inscripción o anotación en sentido amplio puede significar algo equivalente a dotar de publicidad. El Registro de la Propiedad tiene por fin el dotar de publicidad a determinados actos y contratos. He ahí la función que cumple y que es propia de esta institución. La extensión del asiento correspondiente (inscripción o anotación, según sea permanente o provisional, y recoja situaciones estables o transitorias) es el instrumento técnico a través del cual esa publicidad se formaliza. Lo que ocurre es que al describir esa forma de actuar (inscripción o anotación que se realiza en los libros regístrales), la finalidad inmediata va unida al objeto sobre el que se proyecta: actos y contratos relativos a derechos reales inmobiliarios.

En la formulación legal, la configuración funcional es inseparable del modo como esa función se cumple y del objeto sobre el que recae la institución registral. Pero la determinación del objeto de la publicidad constituye un tema polémico que no puede ser resuelto exclusivamente con los datos que nos proporciona la fórmula legal del artículo 605. En puridad de ideas, no se deben confundir las nociones de finalidad o función del Registro, procedimiento a través del cual esa función se cumple, y el objeto sobre el que recae la actuación registral. Aunque en la definición legal vayan íntimamente unidos para lograr una fórmula unitaria, descriptiva o explicativa de esta institución. Como ocurre tantas veces en las definiciones legales, no se trata de establecer una definición conceptual, sino de manifestar una descripción gráfica y fácilmente comprensible de cómo funciona el Registro y qué se pretende con esa actividad.

El Registro se nos aparece como un instrumento de publicidad jurídica en sentido técnico (publicidad registral), y esta caracterización básida tiene su apoyo más directo no sólo en el artículo 605, sino también en los 606 (inoponibilidad de lo no inscrito. Aspecto negativo o excluyente de esa repercusión frente a terceros que deriva de la publicidad y de su principal efecto que es la cognoscibilidad legal) y 607 (publicidad formal o apertura al público de los libros regístrales). Pues bien, piénsese a partir de ahí que la finalidad última del Registro será conseguir la seguridad en el tráfico jurídico de los bienes inmuebles: seguridad del tráfico que exige el que el tercero quede afectado sólo por lo que ha conocido o podido conocer. Para lograr esa posibilidad de conocimiento cognoscibilidad legal, que es instrumentalmente necesaria para la certeza y seguridad del tráfico, se organiza todo el mecanismo de la publicidad registral. Pero, al mismo tiempo, su objeto inmediato o finalidad más próxima será el dotar de publicidad a las situaciones inscribibles, y ello se logra, dentro del marco de la publicidad registral, mediante la formalización del asiento correspondiente.

Estas pueden ser otras buenas razones para el encuadre del Registro de la Propiedad dentro de los «jurídicos» distanciándose de los administrativos. A los argumentos que antes hemos apuntado puede añadirse ahora una frase de la Constitución española que al referirse en el artículo 22-3 a la obligación de inscribir las asociaciones en un registro «a los solos efectos de publicidad», relega y equipara ésta a una publicidad noticia y no a una publicidad efecto, que es la que emana de los Registros jurídicos.

Un sector muy autorizado de nuestra doctrina ha criticado el texto de esta norma legal en base a distintas consideraciones: el objeto del Registro debe referirse a todos los asientos que en el mismo se practican, lo que puede ...

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