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Resoluciones Propiedad DGRN. BOE junio de 2005

162. PARCELACION ILEGAL: LA VENTA DE CUOTA INDIVISA, AUN SIN ATRIBUCION DE USO, PRESUPONE LA EXISTENCIA DE PARCELACION ILEGAL, SI ESTÁ YA PRESENTADO CERTIFICADO MUNICIPAL DE INCOACION DE INFRACCION URBANISTICA. R. 7 de abril de 2005, DGRN. BOE del 3 de junio de 2005. Vinculante en parte.

HECHOS: 1) En 18-08-2004 se practica en el R de la P asiento de presentación de certificado municipal de incoación de expediente de infracción urbanística, anotación de embargo y prohibición de disponer (Ley Andaluza de Ordenación Urbanística). 2) En 02-09-2004, se presenta en el Registro copia de la escritura de venta de una cuota indivisa de finca rústica, en la que consta que ningún comprador adquiere el uso individualizado de parte de la finca objeto de la escritura. 3) En 18-10-2004 se practica anotación preventiva relativa al certificado municipal indicado, por el que se anota la incoación de expediente de infracción urbanística, embargo y prohibición de disponer.

REGISTRADOR: Deniega la inscripción en cuanto a lo que aquí interesa: - por la prohibición de disponer establecida - por falta de licencia de parcelación o declaración de innecesariedad.

RECURSO: Se recurre alegando que el Registrador no ha tenido en cuenta el orden de presentación en el Registro de los documentos aportados: ya que el 02-10-2004 es la fecha de presentación de la escritura de compra, y la anotación tiene fecha de 18-10-2004, y es esta fecha la que se debe tener en cuenta y no la de la presentación de la certificación municipal, a los efectos de la inscripción.

DIRECCION GENERAL: Da parcialmente la razón al recurrente. Estima que lleva razón en cuanto que la fecha para determinar la prioridad de la compraventa es la del asiento de presentación (art 24 LH). Pero que respecto de la anotación, la fecha determinante no es la de dicho asiento, sino la de la práctica concreta del asiento de anotación, ya que el art 145 RH así lo establece expresamente (las anotaciones de prohibición de disponer impedirán la inscripción de actos dispositivos realizados posteriormente a ésta por su titular).

Sin embargo, en cuanto al segundo defecto (falta de licencia), da la razón al Registrador, y apoyándose en el art 79.3 y 4 del Reglamento Hipotecario Urbanístico, da valor a la presentación previa del certificado municipal de incoación de sanción urbanística, ya que el mismo advierte de la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o posible parcelación ilegal.

COMENTARIO: Las distintas Autonomías (una vez pasado el tiempo de aquellos primitivos protocolos urbanísticos preautonómicos que, finalmente, la DG tuvo que aceptar), y yo creo que todos los Registradores y Notarios, nos hemos sensibilizado con el tema de las parcelaciones ilegales . Hoy día, casi todas las Normas Urbanísticas castigan no sólo la estricta parcelación ilegal, sino las distintas coberturas bajo las cuales se encubren estos actos parcelatorios ilegales, llámense sociedades, divisiones horizontales, o comunidades proindiviso. En tal sentido la Ley Andaluza de 17 diciembre 2002, cuyo art 66 indica que son actos reveladores de una posible parcelación, aquellos en que mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en proindiviso de un terreno o participación social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno. Aún en el caso de existir licencia, y en los 3 meses siguientes, el Notario debe remitir copia de la escritura al Ayuntamiento, bajo pena de caducidad de la licenci...

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