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Exposición del tema

INTRODUCCIÓN

El presente manual trata de las cuestiones que afectan a las Comunidades de Propietarios y está basado en la ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, modificada por las de 23 de febrero de 1988, 21 de junio de 1990 y 30 de abril de 1992.

Con frecuencia se utiliza un lenguaje llano, buscando la fácil comprensión del lector.

¿QUÉ ES LA PROPIEDAD HORIZONTAL?(1)

1- La Propiedad Horizontal es la organización de un edificio de forma que cada vivienda y cada local independientes puedan ser objeto de propiedad separada, la cual llevará consigo un derecho de copropiedad sobre los elementos del edificio que son necesarios para su uso y disfrute como escaleras, azoteas, suelo, tejados, etcétera. La comunidad de titulares de estos pisos y locales se llama Comunidad de Propietarios.

2- En la Propiedad Horizontal hay una propiedad exclusiva, que es la del piso o local, y una propiedad compartida, que es la de los elementos comunes (escaleras, tejados, etcétera).

La Propiedad Horizontal presupone, siempre, un solo y único edificio. Dos edificios son dos propiedades horizontales, aunque tengan algo en común.

CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL(2)

3- La Propiedad Horizontal se constituye: por desición del propietario único de un edificio (constructor, propietario); por decisión de un grupo de personas que construyen con este fin; cuando un edificio poseído en común (comunidad de bienes) se transforma en Propiedad Horizontal; por decisión judicial; por la Ley en casos especiales.

La constitución debe hacerse en escritura pública, conocida como el Título constitutivo.

EL TITULO CONSTITUTIVO Y LOS ESTATUTOS(3)

4- El Título constitutivo es el documento notarial por el que se organiza la propiedad horizontal en un edificio concreto.

En él se describe la finca consus linderos, superficies, etc., y se señala cada piso y cada local con un número correlativo (1, 2, 3, etc.).

A cada piso y a cada local de la finca se le asigna una CUOTA DE PARTICIPACIÓN; esta cuota no es más que el tanto por ciento que cada piso y cada local tiene dentro del total de la finca (el 8,00 %, el 3,21 %, el 0,53 %, etc.). O sea, toda la finca representa 100,00 y cada piso y cada local tiene una parte sobre cien, de forma que la suma de todas estas partes tiene que dar 100,00.

Para fijar las cuotas de participación, antes citadas, se tiene en cuenta la superficie útil de cada piso y cada local en relación con la superficie total de la finca, el emplazamiento (del piso o local), su uso posible, etc. (Las cuotas de participación deben señalarse por un técnico en valoraciones urbanas.)

El Título constitutivo (la escritura), se elabora: por el propietario único de la finca, que constituye la propiedd horizontal (constructor, propietario), o por todos los propietarios de la finca en el momento de redactarlo, o por laudo (arbitros designados por las partes) o por resolución judicial. Para su modificación se necesita la unanimidad (acuerdo de todos los propietarios de la finca en el momento de modificarlo) o resolución judicial. (Ver número marginal 50.)

Así pues, tanto la elaboración como la modificación del Título requieren la unanimidad, o laudo o resolución judicial.

LOS ESTATUTOS. El Título constitutivo también puede contener normas, que no estén prohibidas por la ley, referentes al uso y destino del edificio en general, al uso y destino de los pisos, locales, instalaciones y servicios; a los gastos de administración de la finca, su forma de gobierno, los seguros,...

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