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El contrato de corretaje

INTRODUCCIÓN

Como consecuencia del vertiginoso ritmo de vida, la eliminación de las barreras jurídicas, económicas y sociales, la ingente información y la especialización de los sectores económicos y jurídicos, es muy frecuente en la actualidad que a la hora de desarrollar cualquier tipo de actividad (comprar, vender, arrendar, etc) acudamos a otra persona para que supla nuestras carencias. Estas carencias pueden ser tanto de información, de conocimientos, de habilidad, como simplemente de tiempo.

Esta forma de actuar es conocida como mediación. Ahora bien, mediación es un término muy amplio, lo que nos permite encontrar muy variadas formas de entender este tipo de actividad dependiendo del ámbito en el que nos encontremos. Algunas de estas «actuaciones mediadoras» han sido recogidas por nuestro ordenamiento jurídico, dándoles forma y delimitando sus caracteres.

La mayoría de los contratos de colaboración o de gestión, como el mandato o la gestión de negocios ajenos, encierran en mayor o menor medida una mediación. Dentro de estos contratos de colaboración destaca especialmente el contrato de corretaje, puesto que podemos decir que es el contrato donde de forma más pura encontramos la actividad mediadora; no en vano es conocido también como contrato de mediación.

Podemos definir este contrato como aquel por el cual una persona (oferente) encarga a otra (mediador o corredor) que le informe de la oportunidad de celebrar un contrato con un tercero o que realice las oportunas gestiones con este fin, a cambio de una contraprestación.

La esencia del corretaje es poner en relación a los que pueden ser contratantes sin intervenir en el contrato1. Esta es, por tanto, la esencia de la mediación desde el punto de vista civil, facilitar la contratación sin participar en ella.

En las próximas líneas vamos a tratar de establecer el concepto y contenido del contrato de corretaje de forma que podamos delimitar qué se entiende por mediación así como la función del mediador.

I. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE MEDIACIÓN O CORRETAJE

En España el corretaje carece de reconocimiento normativo, de forma que la definición así como las características de este contrato se encuentran las aportaciones hechas por la doctrina y la jurisprudencia, que han tenido muy en cuenta el reconocimiento normativo que este contrato ha obtenido en otros países y fundamentalmente los importantes y abundantes estudios monográficos doctrinales italianos2.

El contrato de mediación ha sido definido de forma especialmente precisa en el artículo 412 del Código suizo de Obligaciones, que establece: «el corretaje es el contrato por el cual el corredor es encargado, mediante una remuneración, sea de indicar a la otra parte la ocasión de concluir una convención, sea de servirle de intermediario para la negociación de un contrato». Es interesante apuntar que se incluye la mediación dentro del Título XII bajo la rúbrica «Del mandato».

Los Códigos civiles alemán e italiano únicamente se refieren a aspectos puntuales del mismo.

Así el parágrafo 652 del B.G.B. alemán dispone «Quien promete una comisión de corretaje por una información acerca de la oportunidad de realizar un contrato o para que se procure un contrato está obligado a pagar la comisión sólo si se concluye el contrato como consecuencia de su obtención por parte del corredor. Si el contrato se concluye sujeto a una condición suspensiva, la comisión del corredor no puede solicitarse hasta que se cumpla la condición»3. Como vemos el artículo se limita a establecer en qué momento nace la obligación del pago al corredor, siendo destacable que incluya la mediación como una especialidad del contrato de obra.

El artículo 1754 del C.c. italiano por su parte se limita a definir la figura del mediador como «aquel que pone en relación a dos o más partes para la conclusión de un negocio sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, de dependencia o representación»4.

En España, el concepto del contrato de corretaje ha sufrido una importante evolución, pudiendo destacar dos etapas; una primera en la cual el corretaje aparecía vinculado a otras figuras contractuales, y otra segunda, a partir de la sentencia del T.S. de 10 de enero de 19225, en la cual consigue independencia y autonomía frente a contratos como el mandato, el arrendamiento y la comisión mercantil, con los cuales tiene una especial vinculación pero también importantes diferencias.

Podemos resumir sus características siguiendo a DÍEZ-PICAZO6 cuando afirma que «El Tribunal Supremo ha delimitado la actividad del mediador considerándola originada por un contrato, en virtud del cual una persona encarga a la otra que le informe acerca de la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o que le sirva de intermediario, ...

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