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La problemática incorporación de expectativas urbanísticas en la determinación del valor de terrenos clasificados...

La problemática incorporación de expectativas urbanísticas en la determinación del valor de terrenos clasificados como suelo no urbanizable o urbanizable no sectorizado. La (hasta el momento irreductible) tensión entre el legislador y los tribunales. Análisis de las decisiones de los tribunales superiores de justicia entre 2000 y 2003

I. INTRODUCCIÓN. LA EVOLUCIÓN NORMATIVA DESDE LA LEY DE 1956 A LA REDACCIÓN ACTUAL DE LA LEY 6/19981

1. En las expropiaciones no urbanísticas de suelo clasificado como no urbanizable o urbanizable no programado realizadas bajo la vigencia de la Ley del Suelo de 1956 y del Texto Refundido de 1976, en la aplicación del criterio de libertad estimativa contenido en el artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa, la jurisprudencia del Tribunal Supremo2 ha declarado reiteradamente «...que no se infringe el artículo 43 la Ley Expropiación Forzosa cuando, al calcular el valor real del suelo expropiado, se tienen en cuenta sus circunstancias urbanísticas, porque, en definitiva, el valor de mercado del suelo viene condicionado por éstas, pues, mientras el método para obtener el valor urbanístico está predeterminado legalmente, para hallar su valor real se deben emplear aquellos criterios que se consideren más adecuados para conseguirlo, entre los que, lógicamente, está el de su clasificación», y así, había reconocido sin lugar a dudas en la valoración del suelo clasificado como no urbanizable y urbanizable no programado (actualmente suelo urbanizable no sectorizado o delimitado, o terminología equivalente) la «...importancia que puede tener a la hora de valorar las superficies expropiadas las expectativas urbanísticas, así como los elementos como el fácil acceso a vías de comunicación o inmediación a edificios del extrarradio, lo que implica la existencia de valores urbanísticos expectantes que han de tener un adecuado reflejo en la determinación del justiprecio...». La justificación de tal incorporación de expectativas, frente al tenor literal del artículo 36 de la Ley de Expropiación Forzosa, se remite al concepto de justiprecio como indemnización integral, por lo que el mismo debe reparar los daños y perjuicios y restablecer las disminuciones patrimoniales sufridas como consecuencia de la expropiación en el patrimonio del expropiado, debe referirse a daños y perjuicios reales.

2. Obviamente, si la expropiación se reputa como urbanística, se excluye la aplicación del artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa y la incorporación de expectativas urbanísticas conforme su libre estimación3. En efecto, grosso modo, la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, de 12 de mayo de 1956, imponía en su artículo 85.1 la valoración de los terrenos de conformidad con los criterios en ella establecidos, regulando en su artículo 90 la tasación conforme al valor inicial del suelo rústico que no ofreciese perspectivas de aprovechamiento o utilización urbanística, mientras que el artículo 91 atribuía un valor expectante a los suelos clasificados como de reserva urbana, así como a los suelos rústicos con perspectivas de utilización urbanística, si bien fijando en este último supuesto un límite legal a las mismas (0,5 m3 por m2). A su vez, el Real Decreto 1346/1976, de 9 abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, determinaba en su artículo 107 la tasación por el valor inicial de los suelos no urbanizables4, prescribiendo expresamente el artículo 104, último inciso del apartado 1.º, la prohibición de tomar en cuenta «valores o rendimientos que tengan relación directa o indirecta con la posible utilización urbana de los terrenos». Por el contrario, los suelos urbanizables no programados se tasaban conforme a su valor urbanístico, de conformidad con el artículo 108, tomando en cuenta el aprovechamiento que resultase del uso e intensidad de ocupación determinado por el Plan General, a tenor del art. 105.25.

3. Prima facie, esta doctrina decae bajo la vigencia de la Ley 9/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, y el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, que a efectos valorativos suprimiero...

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