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El derecho de superficie en la actualidad tras la publicación de la Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones y la reforma del Reglamento Hipotecario

I. Introducción

La finalidad de la breve exposición que vamos a realizar a continuación, reside únicamente en poner de relieve la situación actual de la figura jurídica del derecho de superficie tras los cambios introducidos en los últimos meses en su regulación, y, cómo éstos han afectado a la institución en sí. Estudio que no tiene visos de exhaustividad, sino que pretende dar a conocer la nueva problemática que se ha planteado con la existencia de las nuevas modificaciones. Análisis que lo hemos estructurado en dos partes, la primera referida a la situación producida tras la publicación de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, donde intentaremos concretar el régimen particular aplicable a la institución superficiaria, que como veremos se moverá dentro de ciertos límites (vigencia expresa del TRLS de 1992, legislación autonómica, y preceptos del TRLS de 1976); y, la segunda parte en donde se detallan las modificaciones introducidas por la reforma del Reglamento Hipotecario.

Como paso previo y necesario queremos indicar algunas cuestiones referentes a la institución del derecho de superficie que consideramos esencial para el estudio que nos proponemos desarrollar a continuación.

Tal y como hemos mantenido en otros trabajos 1 entendemos que en nuestro ordenamiento existe un único derecho de superficie, aunque hay dos modalidades del mismo, propiciadas precisamente por la regulación urbanística. Criterio que, como veremos, se reafirma en la actualidad por las modificaciones introducidas.

Así pues, frente a la concepción decimonónica de la institución donde se entendía el derecho de superficie como un dominio dividido (al igual que ocurría en sistemas cercanos al nuestro como en el francés, el italiano y el portugués), surgió una nueva tendencia a mediados del presente siglo de configurar a la institución como un derecho real originador de una propiedad superficiaria de carácter separado, y ello precisamente por el nuevo giro introducido por la legislación urbanística fundamentalmente. De manera que nos encontramos una modalidad urbana común basada en el artículo 1.611 del Código Civil, en el principio de autonomía de la voluntad de las partes que posibilita la flexibilización del principio de accesión existente en nuestro ordenamiento jurídico, y sobre todo, en base al numerus apertus de derechos reales. Y, otra, la denominada modalidad urbanística sustentada por la regulación de las sucesivas reformas de la Ley del Suelo 2.

II. La institución superficiaria tras la sentencia del tribunal constitucional de 20 de marzo de 1997

A. Cuestiones generales

Iniciamos estas notas recordando la existencia del recurso de inconstitucionalidad planteado por diferentes Comunidades Autónomas contra el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 (en adelante TRLS). Recurso que fue resuelto, como es sabido, por la STC 61/1997, de 20 de marzo 3.

Tras la publicación de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, que anula prácticamente dos tercios del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, se produce una situación en relación con la legislación urbanística de falta de unidad. Posteriormente, la nueva Ley del Suelo de 1998 contiene la estructura de la legislación urbanística de orden estatal 4, junto a la que aparece, unas veces, la incipiente regulación de las Comunidades Autónomas 5 y, otras, la publicación de unos textos minuciosamente desarrolla-dos 6, donde se recoge el contenido de la competencia urbanística, entendiendo como urbanismo el modelo de desarrollo de una ciudad.

Como veremos, la Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones de 1998 (en adelante, LRSV) incide fundamentalmente en lo recogido en el TRLS de 1992, que es la regulación de las condiciones básicas del derecho de propiedad, en base al artículo 149.1.8.a CE.

Centrándonos en nuestro estudio, y según recoge el Fundamento de Derecho número 38 de la STC, la Generalidad de Cataluña impugna los artículos 287.2 y 3, 288.3 y 289 del TRLS por entender que la regulación del derecho de superficie ha sido configurada siempre desde la normativa urbanística 7. El TC señala que el motivo de la impugnación aducido por el letrado de la Generalidad de Cataluña acerca de la tradicional regulación en el marco del urbanismo del derecho de superficie, pone de manifiesto de forma explícita un argumento recurrente que ha estado presente en muchas de las impugnaciones deducidas contra el TRLS y que consiste en sostener que el contenido tradicional -de los últimos decenios- del derecho urbanístico constituiría una suerte de «título atributivo de competencias», de modo que al corresponderle a las Comunidades Autónomas el urbanismo, según el bloque de la constitucionalidad, se le habrían atribuido también todos los contenidos que e...

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