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El objeto de la hipoteca inmobiliaria (Comentario al art. 106 de la LH)

I. Introduccion

El presente estudio obedece a una interpretación del artículo 106 de la Ley Hipotecaria y concordantes del mismo cuerpo legal. La doctrina hipotecaria tradicional ha resuelto muy rápidamente, a mi juicio, las posibles contradicciones del precepto. Quizá, por sabido, no fue correctamente interpretado y se puso más el acento en diferenciar la figura de la hipoteca de la prenda que en el propio contenido del precepto, cuya finalidad consiste en establecer el objeto de la hipoteca y su posible extensión.

El trabajo sobre el objeto de la hipoteca no es más que un aspecto introductorio de otro que reposa, mucho tiempo ya, sobre la extensión objetiva de la hipoteca, sobre el que impartí dos cursos de doctorado los años 1989-90 y 1990-91. Permítanme, pues, que sea en éste en el que fije algunos criterios que fueron las bases de las disertaciones doctorales que soportaron pacientemente mis doctorandos, y sin embargo amigos y compañeros, entre otros Marcelino Alamar, Antonio Canals, Beatriz Delgado, Ana Julia Roselló y Miguel Verger; a todos ellos mi agradecimiento por su paciencia y por las aportaciones que realizaron.

La hipoteca es una institución que cuenta en la actualidad con la preferente atención de un numeroso sector de la doctrina. También la jurisprudencia hipotecaria ha venido resolviendo las nuevas cuestiones que se presentan debido al innovador tráfico económico y jurídico. Este fenómeno no puede causar extrañeza; si se examinan las estadísticas de estos últimos años, se observa que en cada uno de ellos ha venido aumentando el capital confiado y garantizado por la garantía hipotecaria y, por tanto, la hipoteca es una figura jurídica que hoy también goza de gran importancia, lo que sirve al mismo tiempo para acreditar el buen funcionamiento y servicio de la publicidad registral, sobre la que indudablemente descansa la garantía hipotecaria.

El tema del objeto ha sido sin embargo dejado a un lado; preocupada la doctrina por los grandes temas de la hipoteca y de ajustaría a las nuevas figuras crediticias no se ha detenido a observarlo, pero la cuestión que plantea el objeto reviste una importante trascendencia al ser el objeto de la hipoteca sobre lo que ella descansa y lo que en definitiva es dado en garantía por el deudor al acreedor para que éste satisfaga sus intereses en caso de incumplimiento del débito.

El concepto y el contenido del objeto de la hipoteca inmobiliaria es propiamente registral, es decir, en él no influye para nada el crédito garantizado por la hipoteca, sino que se refiere al elemento real del contrato de hipoteca; y al ser el derecho real de garantía de constitución registral, el objeto de la hipoteca no puede aparecer desligado del de finca registral.

Uno de los puntos que considero importante resaltar es el de que la extensión objetiva de la hipoteca no puede ser separada del objeto de la hipoteca; no cabe estudiar aisladamente la extensión objetiva sin antes conocer cuál es el objeto de la hipoteca, aquello sobre lo que recae la garantía hipotecaria o lo que no es objeto de la misma por decirlo así la ley o el pacto de las partes.

La materia de la extensión objetiva ha sido, a mi juicio, oscurecida por el tema de las llamadas pertenencias o de las partes integrantes, conceptos que si bien son importantes en otros ordenamientos, sin embargo no lo son en el nuestro en el que les falla el respaldo positivo, pese al esfuerzo bienintencionado de la doctrina; de ahí que para entender el alcance de los preceptos hipotecarios relativos al objeto de la hipoteca se deba volver la vista al artículo 334 del Código Civil y a la enumeración que de los bienes inmuebles realiza este precepto.

Simplemente, quiero recordar en este punto introductorio la clasificación de la hipoteca por razón del objeto en hipoteca inmobiliaria e hipoteca mobiliaria, que, como de todos es sabido, se hallan regulados separadamente, pero que necesariamente tienen elementos comunes, muy especialmente en el tema que ahora se estudia. Sin embargo, por la amplitud del estudio quiero que toda esa problemática pueda ser vista en posterior trabajo. Ahora tan solo quiero incidir en la, a mi entender, necesaria reforma de la Ley de Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, en busca de una mayor determinación y precisión en el objeto hipotecado.

II.Antecedentes legislativos

1. La Ley Hipotecaria de 1861: clasificación cuatrimembre del objeto de la hipoteca

En la Ley Hipotecaria de 1861 el legislador se enfrentó a una cuestión previa: la propia clasif...

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