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Anotación preventiva de créditos refaccionarios

1. Consideraciones generales

(*)

Puede parecer llamativo que uno de los preceptos, objeto de modificación en la última reforma del Reglamento Hipotecario de 4 de septiembre de 1998, haya sido, precisamente, el artículo 155 RH, dado que en la práctica esta figura es tan escasa que ha devenido, no ya en una rareza jurídica, sino en una mera anécdota. Sin embargo, no han debido pasar desapercibidas a las distintas Administraciones Públicas las excepcionales garantías establecidas en favor del acreedor refaccionario, tanto en el Código Civil como, principalmente, en la Ley Hipotecaria, pues no cabe duda de que es para aprovechar las ventajas de la anotación preventiva del crédito refaccionario, por lo que, en ciertas normas de carácter administrativo, determinados créditos en favor de Entidades Públicas son definidos como refaccionarios. Así, en el Decreto de la Generalidad de Cataluña, número 281, de 2 de agosto 1982, se establecen subvenciones para la rehabilitación de viviendas y se califican de refaccionarios los créditos nacidos por tal causa en favor de la Administración; el Real Decreto de Presidencia del Gobierno 2329/1983, de 28 de julio, califica de refaccionarios los créditos derivados de las subvenciones públicas otorgadas por dicha norma para la rehabilitación de viviendas de protección oficial, antes de la terminación de las obras (art. 38-4); en sentido parecido, la Ley 1/1991, de 3 de julio, de la Junta de Andalucía sobre Patrimonio Histórico Andaluz, alude expresamente a que la concesión de subvenciones o ayudas para la mejora o conservación de inmuebles podrá asumir la forma de crédito refaccionario (art. 96); una prevención análoga a las anteriores se encuentra también en la ley de Patrimonio Histórico de 21-12-1998, de la Presidencia de la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares. Ahora bien, si no cabe albergar duda alguna en torno a que los créditos nacidos de financiar la mejora o rehabilitación de un inmueble son refaccionarios, ¿por qué se insiste en denominarlos así en las precitadas normas, tal como ya hiciera el artículo 311 RM al calificar de refaccionarios los créditos nacidos de los anticipos que el Patrimonio Forestal del Estado otorgue a los propietarios de montes para reforestar? Cabe, a mi juicio, apuntar dos razones: a) la ausencia de definición legal de lo que el crédito refaccionario sea; y b) el interés de las Administraciones Públicas por el privilegio refaccionario y, en especial, su deseo de obtener la garantía hipotecaria que comporta la anotación preventiva de un crédito refaccionario. A dicho interés responde también, sin duda, la última reforma del artículo 155 RH, pero, para comprender mejor su alcance, parece preciso definir, siquiera brevemente, la naturaleza, requisitos y efectos de la anotación preventiva de un crédito refaccionario.

Al disponer el artículo 59-2.º LH que esta anotación surtirá todos los efectos de la hipoteca, el acreedor refaccionario anotante al amparo del artículo 42-8.º LH queda revestido de la cualidad de hipotecario (art. 93 in fine LH). Podría pensarse que el escasísimo uso que de la anotación hacen los acreedores refaccionarios se debe a la inutilidad de disponer una garantía hipotecaria a la que sólo pueden acceder los acreedores refaccionarios, cuando la misma ley ya se ha ocupado de regular, con casi total perfección, la hipoteca como garantía de cualquier crédito. Sin embargo, si repasamos las ventajas que, respecto de la hipoteca convencional, otorga la refaccionaria a su titular, quizá nos preguntemos por los motivos de que esta institución venga siendo objeto de un casi total desprecio en la práctica. Efectivamente, frente a la necesidad de otorgamiento de escritura pública e inscripción de la misma, como requisitos para la constitución de hipoteca en garantía de un crédito, dispone el artículo 59 LH, que podrán anotarse los...

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