• See other documents that cite the same legislation

Régimen jurídico de la utilización urbanística del subsuelo

SUMARIO. I. El artículo 350 del código civil. II. El derecho urbanístico: 1. En general. 2. Especial alusión a algunas normas autonómicas. 3. Usos posibles en el subsuelo integrante de la propiedad privada del suelo ante el silencio de la norma autonómica y el planeamiento. III. La transmisión de los usos del subsuelo integrante de la propiedad privada del suelo a personas distintas del propietario: 1. La servidumbre como molde jurídico para la atribución de utilidades limitadas del subsuelo. 2. ¿Derecho al uso inocuo del subsuelo ajeno? 3. La atribución a terceros de facultades de edificación en el subsuelo integrante del derecho de propiedad privada del suelo: 3.1. El Derecho de Superficie. 3.2. Otros derechos reales limitados aplicables a la utilización del subsuelo. 3.3. El derecho de vuelo o subsuelo y su articulación con la Propiedad Horizontal. 3.4. La comunidad en relación con el suelo y la distribución entre los copropietarios de los espacios situados sobre y bajo el mismo. 3.5. La segregación del subsuelo. IV. El subsuelo bajo el suelo público: 1. Consideración jurídica. 2. Dominio público del suelo y propiedad privada del subsuelo: 2.1. La normal temporalidad de la concesión de uso privativo del Dominio Público. 2.2. La Resolución favorable de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5-4-2002. 2.3. La necesidad de perfecta definición del objeto de derecho: 3. Independencia del subsuelo y cesiones obligatorias en actuaciones integradas. 4. Las «permutas de subsuelo por obra».

I. El artículo 350 del código civil.

Dado que el objeto de nuestro análisis es la utilización edificatoria del subsuelo urbano, el artículo 350 del Código Civil se convierte en inevitable punto de partida; según el mencionado precepto «El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y en los reglamentos de policía».

El precepto resulta coherente con el carácter de generalidad del derecho de propiedad, que atribuye al propietario todas las utilidades del objeto permitidas por la ley, y con la consideración del suelo como un objeto unitario en el tráfico jurídico, dado que ya en Derecho romano se consideraba que el terreno existente bajo la superficie, en cuanto necesario para su aprovechamiento, debía tener idéntica consideración jurídica que el suelo.

Tras el Derecho romano llegaría el exceso de los postglosadores, a quienes se atribuye la afirmación de la extensión ilimitada del dominio en sentido vertical1; esta ilimitación concordaría mejor con el carácter absoluto que el Código Civil francés atribuyó al derecho de propiedad que con nuestro Código Civil, fruto de un «liberalismo templado», según acertada apreciación de DE CASTRO, y cuya interpretación se ha visto a menudo mediatizada por la traslación indiscriminada de los comentarios desarrollados por la Exégesis en torno al Código civil francés. En cualquier caso el pretendido «hasta los cielos y hasta los infiernos» nunca tuvo demasiada aplicación práctica, como claramente muestra la historia de la navegación aérea o de los ferrocarriles metropolitanos, por citar únicamente algunas realidades cotidianas que se desenvuelven sin indemnizar al propietario por la constitución de una servidumbre forzosa. Muy al contrario, al plantearse conflictos como los citados se desarrollaron fórmulas doctrinales orientadas a restringir la extensión objetiva de la propiedad inmobiliaria de acuerdo con diversos criterios, entre los cuales pueden destacarse los de WERENBERG (hasta donde exija el uso ordenado y regular de las fincas), IHERING (hasta donde imponga el interés práctico del propietario), o HESSE (lo que reclamen las fuerzas o facultades humanas y la naturaleza de los objetos).

De esta narración, un tanto apresurada, podemos extraer tres ideas interesantes sobre la consideración de la propiedad del subsuelo en el conjunto normativo que podríamos denominar como Derecho Privado:

1. Permanece como constante la afirmación de un volumen subterráneo de imprecisos límites, situado bajo el plano bidimensional definido por los linderos del inmueble, y que, junto con otro volumen también impreciso situado sobre el mismo plano, integra el objeto jurídico del derecho de propiedad inmobiliaria cuando se trata de un fundo, parcela o solar (en lo sucesivo denominaremos este espacio «subsuelo integrante de la propiedad del suelo»): el límite viene impuesto por ese «lindero vertical», cuya flagrante indeterminación desmiente en buena medida el pretendido principio de especialidad vigente en materia de derechos reales, y que impone la perfecta definición de los bienes que constituyen el objeto de los mismos. Además de imprecisas, las fórmulas utilizadas para definir ese lindero cambian con la evolución de la sociedad y el des...

If you are already a vLex customer, Access Here