La producción de derechos de propiedad: panorama histórico

I. Introducción: la importancia de la existencia de garantías sólidas para la captación de capitales.

Quiero dar las gracias, en primer lugar, a ustedes por su presencia. En segundo lugar a la organización, por su amable invitación. En tercer lugar a mi buen amigo Paco Bastida, por sus palabras, aunque en este caso, el agradecimiento no sea tan franco y sincero porque cuando me insinuó, por primera vez, la posibilidad de esta charla, no comprendí cabalmente la importancia y significación del acto.

Advierto que no voy a hablar mucho de los Registros de la Propiedad.

Los Registros son oficinas administrativas y desprenden necesariamente un tufo burocrático que hiere a los espíritus sensibles. Por ello, más bien, me voy a centrar en tratar de hilvanar un discurso sobre el proceso de elaboración o producción de derechos de propiedad seguros.

Podrán ustedes preguntarse qué han ganado con el cambio. Los derechos de propiedad son, probablemente, tan poco atractivos o interesantes como los propios Registros. Ciertamente no sé si es o no atractiva o interesante la propiedad; lo que sí sé, es que es muy útil. Así, ii i) Porque ustedes son propietarios, y sólo en la medida en que lo son, pueden esperar razonablemente que no van a ser despojados de los bienes que disfrutan.

ii) Porque ustedes son propietarios, y sólo en la medida en que lo son, pueden obtener sustanciosas ganancias en la venta de su vivienda, dada la situación del mercado inmobiliario, consiguiendo así una cobertura adecuada a sus ahorros en un contexto peligroso de inflación galopante.

iii) Porque ustedes son propietarios, y sólo en la medida en que lo son, pueden incluso convertir sus fincas, fácilmente, en dinero contante y sonante, pactando la oportuna hipoteca; efectivo que podrán dedicar a los fines que tengan por conveniente.

Quiero especialmente insistir, por su importancia, en este último punto, añadiendo dos observaciones:

ii) Desde hace ya unos cinco años se ha superado en España la impresionante, más bien intimidante, cifra de 50 billones de pesetas en el volumen de créditos hipotecarios vivos. Dicen los financieros que no hay crédito, si falta la oportuna garantía; deben ser sólidas nuestras garantías cuando en un contexto internacional de lucha por la captación de capitales, el mercado español se ha llevado tan importante tajada. Pero, no hay que olvidarlo, las garantías hipotecarias son sólidas si los derechos de propiedad son seguros.

ii) Hace también unos cinco años, con un grupo de compañeros, tuve oportunidad de desplazarme a México, para hablar de cosas parecidas a las que nos ocupamos hoy, invitados por una filial del Banco de Bilbao. La economía es la teoría de la escasez. Estamos aburridos de que se nos repita que «los recursos son escasos y las necesidades ilimitadas». El grado escasez del capital lo fija el precio de su uso, que es el tipo de interés. En México, entonces, el tipo oficial rondaba el 6 por 100; el efectivo del préstamo hipotecario, a causa de la prima de riesgo, superaba el 18 por 100. Es más, hoy, en Brasil, el interés de los préstamos de acceso a la vivienda, supera el 20 por 100, de tal modo que algunos a...

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