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La formación del precio del suelo.

1. Introducción

El precio del suelo y de los productos inmobiliarios, en general, es uno de los temas de discusión que más polémica ha producido a lo largo del tiempo, dando lugar a la formación de bandos de opinión contraria e irreductible, cuya defensa se presta como pocas a la demagogia. Y ello a pesar de que, conceptualmente, la cuestión es bien sencilla, como luego veremos

Esa situación, sometida a muchas tensiones y a veces hasta a crispación, se produce principalmente por dos factores:

el primero de ellos es la necesidad de vivienda que, en el caso más general, tienen todos los seres humanos, desde justo antes de ser concebidos hasta justo después de muertos. El segundo es el alto precio que, históricamente, ha tenido la vivienda, y que la convierte en materia sensible para la gente

Como consecuencia de ello, el debate no ha permanecido en el campo de la economía, sino que se ha politizado en grado sumo, fenómeno que viene de antiguo y que en los tiempos actuales se ha agravado como consecuencia de otros dos factores:

el más importante, el hecho de que el urbanismo, que siempre ha sido fuente de poder para los políticos municipales, se ha convertido, además, en una importante fuente de financiación, al menos para esos municipios 1. Últimamente, también varías Comunidades Autónomas, mediante sus normas urbanísticas, pretenden obtener recursos del urbanismo con los más variados argumentos

El segundo de los factores es que algunos de los que viven del urbanismo, muchos de los cuales jamás han concebido que fuera posible otro modelo que el que conocen, se resisten a cualquier cambio con suma vehemencia, quizá porque temen que dicho cambio debilite su posición, o porque no se sientan capaces de afrontar las exigencias del nuevo escenario

Es por ello por lo que, en el estudio que sigue, se ha intentado huir de connotaciones políticas, analizando el problema desde la óptica meramente económica, sin perder de vista la naturaleza humana, y aplicándole las leyes inmutables de la economía, que no son susceptibles de cambio mediante publicaciones en un Boletín Oficial

Se parte también de un postulado:

la situación actual a la que hemos llegado en muchos municipios de España, en los que hay tensiones con los precios de la vivienda y del suelo, significa un fracaso del sistema, de modo que habrá que hacer algo más, algo mejor y, sobre todo, algo distinto de lo hecho hasta ahora, al menos desde 1945, cuando la Ley de Solares intentó resolver el problema de la vivienda

Llama poderosamente la atención que, tras casi sesenta años de fracasos incesantes, todavía haya quien se empecina en seguir por la senda del intervencionismo, propugnando intensificarlo, sin querer ver que los hechos, son contumazmente rebeldes y no se allanan a los deseos del interventor

En lo que sigue, analizaremos cómo se forman los precios en los mercados, los factores que influyen en ello y los que no influyen. Finalmente, sugeriremos posibles soluciones

2. La fijación del precio en el mercado: La horquilla

En todo mercado libre, el precio de cualquier producto -bien o servicio- se inscribe dentro de una horquilla, cuyo límite superior es la cantidad que los demandantes del producto están dispuestos a pagar y cuyo límite inferior es el coste de producción o de adquisición

Dentro de esa horquilla, el productor o vendedor fija su precio en función de su estrategia comercial y del bien o servicio del que se trate. El vendedor puede desear consolidar su posición, ganando cuota en el mercado; en cuyo caso su estrategia más probable consistirá en fijar su precio en la banda baja de la horquilla, para maximizar su beneficio total por la vía de efectuar muchas operaciones y una rotación rápida del capital circulante. Por el contrarío, puede ocurrir que el vendedor sólo desee maximizar el beneficio por operación, porque no le resu...

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