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Aspectos regístrales de las parcelaciones y reparcelaciones.

I.Introducción

El artículo 1.º de la Ley Hipotecaria afirma cómo el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, en coordinación con lo dispuesto en el artículo 605 del Código Civil. Sobre esta base se ha definido el Derecho Inmobiliario Registral por Amorós Guardiola 1 como aquel que regula de modo inmediato y primario el nacimiento, modificación, extinción y eficacia de las relaciones jurídicas regístrales, y de modo general la organización y el funcionamiento del Registro de la Propiedad. De esta manera, Lacruz Berdejo 2 concluye que en el Registro se inmatriculan fincas, se inscriben títulos y se publican derechos. Esa publicidad servidora de la seguridad del tráfico jurídico supone en nuestro ordenamiento jurídico la garantía de que el titular de cada derecho, en las circunstancias que figuren en la inscripción, lo es de modo y forma que el adquirente (supuestas determinadas condiciones como la buena fe, onerosidad, etc.) debe ser protegido en su adquisición.

Pero la publicidad registral no basta, Sustaeta 3 entiende ser necesaria una adecuada conexión con el Registro de los distintos medios de publicidad arbitrados por el ordenamiento urbanístico, y Fuentes Sanchíz 4 dice que sin exageraciones puede afirmarse no haber ningún otro medio mejor para asegurar las decisiones urbanísticas que el arroparla con los principios regístrales.

La doctrina distingue el aspecto material y formal de la publicidad del Registro de la Propiedad. Como dice Amorós Guardiola 5 el primero sustantivo, civil, predominantemente privado y el segundo más bien administrativo y público; pero la cuestión no es pacífica, pues al tratar de la inscripción de títulos en los que se configuran derechos privados surgen temas de Derecho Administrativo. La dificultad puede residir, probablemente, en la aporia de la distinción entre Derecho Privado y Derecho Público, que, como señalaba Cossío 6, pertenece al origen de sus normas, de sus fuentes, y no parece que pueda identificarse con las distinciones entre Derecho Civil, Mercantil, Administrativo, etc. Debe aceptarse que la protección que el Registro otorga es predominantemente privada; se organiza en atención a un interés individual, a la eficacia de un derecho subjetivo privado. Y siendo ello cierto, sin embargo el Registro de la Propiedad desempeña otra función importantísima, seña-lada, entre otros, por González Pérez y López Me...

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