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Algunos aspectos regístrales de la acción administrativa en general y de los actos de reparcelación en particular

I. Introducción

Constituyen las cuestiones de Derecho Urbanístico uno de los temas principales planteados en nuestros días. Desde todos los puntos de vista, el urbanismo ha adquirido carta de naturaleza y es factor determinante de la vida de las ciudades, como consecuencia del incremento progresivo de su población; de aquí el relieve que presenta su entronque con nuestras instituciones nacidas bajo perspectivas distintas.

En términos jurídicos, y de forma expresiva, podría entenderse el Derecho Urbanístico como una disciplina jurídica que se halla a caballo entre el Derecho Público y el Derecho Privado. Bajo la primer idea, todo el urbanismo nace de un acto de la Administración y consiguientemente goza y está afectado por todas las circunstancias propias de los actos administrativos (*). Desde la perspectiva del Derecho Privado, el urbanismo incide directamente en el ámbito de los derechos de los particulares y en aquellos sistemas jurídicos donde se mantiene el reconocimiento de la propiedad privada, a través del urbanismo se señalan nuevos límites al dominio de los bienes, se establecen restricciones sobre su ejercicio, se impone incluso el deber de ejercitar los derechos dimanantes de la propiedad y todo ello se hace bajo una concepción marcadamente distinta a la tradicional del derecho de propiedad, de aquí que, por sí sola, excluye cualquier género de indemnización y convierte a tales restricciones en límites naturales de la propiedad.

A la vista de estas dos circunstancias, es natural que las instituciones de publicidad inmobiliaria, puesto que el urbanismo recae por definición sobre bienes inmuebles, se planteen, por una parte, la necesidad de adaptarse a las nuevas exigencias impuestas por la Legislación Urbanística, y de otra, la apremiante e imperiosa exigencia de no defraudar las necesidades sociales actualmente creadas.

El Registro de la Propiedad es la institución inmobiliaria creada en el siglo XIX, justamente para dar publicidad a las relaciones jurídicas sobre bienes inmuebles. Las necesidades sociales del siglo pasado estaban fundadas como motivo predominante, en la exigencia de dar certeza a las relaciones jurídicas sobre bienes inmuebles, como medio de fomentar el crédito territorial y acabar con las prácticas de las cargas ocultas que favorecían la usura y privaban de un desarrollo al crédito del país. Es decir, respondían, prescindiendo de la técnica jurídica que utilizaba, a una exigencia social predominante como era la del favorecimiento del crédito, la publicidad de las relaciones jurídicas y la supresión de las prácticas abusivas de usura 1.

Con este motivo, sin embargo, las instituciones inmobiliarias que se plantearon inicialmente con este fin, pasaron a ser el régimen general de publicidad de la propiedad inmobiliaria y modo de definición de los derechos.

Las consecuencias de esta medida no pueden ser discutidas en el tiempo presente. Debe reconocerse que la Institución del Registro de la Propiedad, aun con los defectos derivados de su régimen actual, ha contribuido decisivamente y ha sido la palanca fundamental para el favorecimiento del crédito territorial y consiguientemente para el desarrollo del país. Todos los planes de desarrollo a través de los sistemas de incentivos y créditos se han basado, sin ponerlo en duda, en los pronunciamientos regístrales y en las consecuencias derivadas de los asientos del Registro.

Los tiempos actuales presentan, sin embargo, necesidades nuevas. Las exigencias sociales derivadas del crédito territorial están hoy conseguidas; en cambio, nuevas necesidades sociales aparecen en el horizonte del desarrollo del país y ellas obligan también a plantearse las soluciones derivadas de tales exigencias.

Una de ellas es la dimanante de los fenómenos urbanísticos que, por sí mismos, recaen sobre bienes inmuebles y a los cuales los sistemas de publicidad inmobiliaria tienen que responder.

El concepto central del urbanismo es el del Plan. Sin embargo, así como hasta tiempos recientes, ha venido entendiéndose que todo el proceso de planificación era esencialmente un fenómeno de carácter técnico, ajeno por entero a la técnica y a la problemática jurídica, lo cierto es que en la actualidad cobra primacía el considerar que en el fenómeno urbanístico está envuelto un problema de orden jurídico de primera magnitud 2. La finalidad de los Planes de Ordenación no está en ser redactados; lo importante de ellos es que puedan ser eje-cutados. En un sistema jurídico, según decíamos, de reconocimiento de la propiedad privada, los planes de ordenación han de incidir sobre el dominio de los particu...

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