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Titularidades limitadas

Los derechos de tanteo y retracto convencionales y el de opción, como limitativos de una titulairidad

Retracto convencional es el Derecho potestativo ejercitable durante un plazo determinado, que corresponde al vendedor para readquirir la cosa que vendió a un tercero.

Tanteo convencional es la facultad concedida por plazo cierto a una persona de ser preferida para la compra de determinada cosa en atención a la relación que guarda con otra de su propiedad o sin ninguna consideración de este tipo, y en las mismas condiciones que hubiere de hacerlo un tercero.

La opción consiste en la facultad de adquirir una cosa por un precio fijado de antemano y durante un tiempo determinado, ya por las relaciones que el optante pueda tener con el predio afectado, ya por sus cualidades personales o vínculos puramente afectivos u obligatorios.

Encuadrados por un sector de la doctrina entre los derechos reales de adquisición y configurados por otros autores (concretamente los derechos de tanteo y opción), como derechos personales, las posibilidades de inscripción, cuando afecten a bienes inmuebles o derechos reales inmobiliarios, aumentarán o disminuirán según la dirección que se siga para la determinación de su respectiva naturaleza.

De todos estos derechos es el de retracto el que con mayor firmeza se ha abierto camino en el enmarañado campo de la «per-sonalidad» o de la «realidad», adhiriéndose a ésta y abandonando aquella. El de opción, accede al Registro (art. 14, R. H.), sin discriminación de su propia naturaleza; y el de tanteo, encuentra en muchos casos graves obstáculos para su registración, dada la dificultad de discernir entre una promesa puramente obligacional de contratar (de inscripción prohibida según el art. 9.°, R. H.) y una verdadera limitación de facultades dispositivas (de registración permitida por los amplios términos del art. 7.° del propio Reglamento).

El derecho de retracto convencional

Nacido de la venta con pacto de retro, su configuración real, discutida en otro tiempo, viene dada por el artículo 1.510 del Código civil.

Art. 1.510. «El vendedor podrá ejercitar su accción contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto convencional; salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto de terceros.

Dos regulaciones diferentes y de signo contrario se desprenden del precepto:

Una, regulada íntegramente por el Código civil, se encamina a la seguridad del derecho en perjuicio de la seguridad del tráfico y se refiere hablamos en términos hipotecarios a fincas no inmatriculadas en el Registro de la Propiedad, respecto a las cuales el retracto opera como una verdadera limitación legal que afecta a terceros adquirentes desconocedores de su existencia; y

Otra recogida por los preceptos de la Ley Hipotecaria que vela por la seguridad del tráfico y, partiendo de una presunción de titularidad (ser dueño y ser, además, poseedor art. 38), brinda protección al adquirente inscrito.

No inscritas las fincas y, por tanto, no inscribible el retracto, tanto aquéllas como éste corren por cauces extrahipotecarios, pudiendo el tercero adquirente ver resuelta la titularidad de la finca adquirida si el retrayente ejercita su derecho en tiempo oportuno, en cuyo caso, la publicidad estática de la posesión que con la cosa Je fue transmitida, nada vale frente al rigor de la Ley. Pero el artículo 1.510 del Código civil, lejos de proteger a todo trance al retrayente, deja a salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto a tercero y, por ende, los preceptos de ésta le pondrán en grave aprieto si el adquirente a título oneroso del comprador intenta contactos hipotecarios inmatriculando la finca en el Registro y publicando su titularidad como libre.

Ciertamente, no será la norma del artículo 34 de la Ley Hipotecaria la adecuada para la protección, puesto que no se trata de un adquirente de titular inscrito, pero sí la del artículo 32, que acoge en su amplio seno a todo tercero de buena fe no germánico. En consecuencia, lo no inscrito (el derecho de retracto), no puede oponerse a lo que estuviese inscrito (la adquisición como libre por parte del tercero).

Todo titular inscrito ostenta, sea o no tercero, una doble presunción que emana del artículo 38 de da Ley:

- Presunción de ser dueño.

- Presunción de ser, además, poseedor.

Que esa presunción reciba o no protección hipotecaria, sól...

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