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La Accesión invertida

La Accesión invertida*

Planteamiento del tema.

Dejando aparte si la accesión es un modo de adquirir el dominio, o una simple facultad del mismo, así como las discusiones en orden a la conveniencia e incluso a la posibilidad de construir una teoría unitaria de la accesión, para enmarcar el tema, recordemos que ésta tiene dos manifestaciones fundamentales: una, la del derecho del propietario de una cosa para hacer suyos los frutos que ella produzca (accesión discreta) y, otra, la del derecho del propietario de una cosa para adquirir lo que a la misma se una o incorpore, natural o artificialmente, de manera que lleguen a formar ambas un todo inseparable (accesión continua).

Las dos especies están contempladas por el artículo 353 del Código Civil, al expresar que «la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente».

Prescindiendo de la referente a la adquisición de los frutos, dentro de la accesión continua, el tema que nos ocupa hace referencia a la artificial de inmuebles y, más concretamente, al supuesto de edificación.

Ya en él digamos, siguiendo a Diez Picazo 1, que algunos autores formularon el principio o regla de que «la superficie cede al suelo» o, lo que es lo mismo, que lo construido sobre el suelo es absorbido por él y pertenece a su propietario, apoyándose en un texto de las XII Tablas, que, acaso codificando una norma anterior de derecho consuetudinario, establecía que el propietario de una viga que se introducía en un edificio ajeno, o el de unas estacas clavadas en viña ajena, no podían retirarlas.

Ciertamente que dicho principio no fue formulado por el Derecho Romano, pues es sabido que los jurisconsultos de Roma tenían una mentalidad orientada a lo práctico, a la resolución del caso concreto, conectado con la vida, sin importarles mucho las reglas de tipo generalizador, sino que contemplando una serie de fenómenos típicos les asignaban una regulación autónoma, resolviendo para cada caso lo que hacía falta.

En el Derecho Germánico se adoptó una posición distinta, porque en él prevalecía el principio de la adquisición por el trabajo, siendo propietario de lo construido el que había edificado, llegando, en algunos casos, a pasar el suelo a la propiedad del edificante, y ello, posiblemente, porque para estos pueblos, menos sedentarios que el romano, la propiedad recaía fundamentalmente sobre lo transportable (ganados, pieles, maderas, etc.), surgiendo así una propiedad, de las edificaciones, separada de la del suelo, al margen o contra el principio de que la superficie cede al suelo, constituyendo objeto de tráfico independiente, debido también a la provisionalidad de tales edificaciones y a su posible desmantelamiento y traslado, todo lo cual hizo que más tarde, cuando ya se empleó la piedra, dando lugar a edificaciones más estables, con la consiguiente dificultad o imposibilidad de desmontarlas o deshacerlas, se siguiera aplicando al constructor el derecho de trasladar la casa, si era posible, o el de exigir una indemnización al dueño del terreno o incluso una autorización para derribarla dejando los umbrales como parte integrante de la finca 2.

De los dos sistemas expresados hemos visto que nuestro Derecho positivo sigue el criterio, más que romano, romanista, de conceder la propiedad del vuelo al que lo sea del suelo, principio que está plasmado, entre otros, en el artículo 358 del Código Civil, según el cual «lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos...», completado por el 359 del mismo cuerpo legal, que establece que «todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa mientras no se pruebe lo contrario», y también por el artículo 361 del mismo, al decir que «el dueño del terreno en que se edificare... de buena fe tendrá derecho a hacer suya la obra..., previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454. o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno...».

Este principio tiene su fundamento, según la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de mayo de 1952, en la intención de conferir a un solo titular el dominio de la finca, evitando situaciones anormales de condominio, sin cuotas homogéneas, o la coexistencia de una propiedad del suelo y otra distinta sobre el vuelo, o la creación de derechos de superficie que, como excepcionales, deben establecerse o pactarse expresamente.

Es decir, que, según resulta de lo anterior, de los varios modos de solucionar el problema planteado por la edificación en suelo ajeno, el Código Civil adoptó el principio de que el vuelo cede al suelo. El dueño del terreno lo es también de lo que se construya sobre él. Esta solución constituye, pues, en nuestro Derecho, lo que pudiéramos llamar «accesión ...

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