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Aportaciones críticas al régimen de impugnación de acuerdos comunitarios

I. Consideraciones generales

Tras la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, fueron muchas e importantes las innovaciones introducidas en el régimen jurídico de esta forma especial de propiedad, innovaciones que inspiraron en su día una más que abundante y fructífera literatura jurídica. Han pasado ya varios años desde la entrada en vigor de esta Ley, se han producido incluso dos reformas legislativas posteriores, de la mano de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que vino a dar nueva configuración al procedimiento monitorio especial para la reclamación de las deudas comunitarias y de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, y lo cierto es que la ya tradicional figura de la propiedad de casas por pisos sigue suscitando numerosísimos pleitos ante nuestros Tribunales y sigue dando lugar a un nutrido cuerpo de pronunciamientos jurisprudenciales, en muchos casos, encontrados.

Por todo ello, y cuando comienzan a escucharse ya algunas voces en favor de una nueva reforma, parece llegado el momento de hacer balance acerca de una materia de vital importancia para el pacífico desarrollo de la convivencia en el seno de las Comunidades de propietarios. Esta materia no es otra que el régimen jurídico previsto por esta Ley especial para el ejercicio de las acciones de impugnación de los acuerdos comunitarios, y sobre la cual, misteriosamente pese a su trascendencia, guarda completo silencio la propia Exposición de Motivos de la Ley.

La Ley 8/1999 optó por regular en un artículo aparte la impugnación judicial de los acuerdos comunitarios ampliando el abanico de los que son impugnables, estableciendo mayores requisitos de legitimación activa del propietario y alargando los plazos para interponer la correspondiente demanda, según el tipo de acuerdo que constituiría su objeto.

La relevancia de la normativa que nos ocupa reside, precisamente, en que viene a articular los mecanismos de defensa que la Ley reconoce tanto al propietario individual como a aquellas minorías de propietarios que consideran que los acuerdos, pese a haber sido válidamente adoptados por la asamblea, son contrarios a la Ley o antiestatutarios o conllevan una grave lesión, ya sea para su interés particular o para los intereses de la propia Comunidad.

En el análisis de esta materia haremos, en principio, una breve referencia al régimen jurídico existente con anterioridad a la reforma de 1999 y a la tramitación parlamentaria que culminó con la aprobación del artículo 18 LPH, tal y como hoy se encuentra redactado, llegando así al objeto específico de este estudio como es el comentario crítico del contenido de este precepto, abordando las cuestiones relativas al procedimiento procesal previsto por la LEC para la impugnación de los acuerdos comunitarios, los requisitos objetivos y subjetivos que deben concurrir para que éstos puedan ser impugnados, la caducidad de la acción y la repercusión que todo ello pueda tener sobre la ejecutividad de dichos acuerdos.

II. Evolución del precepto

1. Artículo 16, Regla 3.ª: Impugnación de acuerdos gravemente perjudiciales

En su anterior redacción disponía el artículo 16, regla 3.ª, que "Cuando los propietarios que representen, por lo menos, la cuarta parte de las cuotas de participación estimaren gravemente perjudicial para ellos el acuerdo de la mayoría, podrán acudir al Juez para que decida sobre la procedencia del mismo, por los trámites establecidos en el número 2.º de este mismo artículo.

La decisión del juez será ejecutiva e inapelable, sin perjuicio del derecho de las partes de promover judicialmente la acción que pudiera corresponderles"1.

A través de este precepto se incorpora al texto de la LPH una norma protectora de los intereses de la minoría frente a las decisiones mayoritarias que fueran adoptadas persiguiendo fines individualistas o con claro abuso de derecho. No obstante, no es ésta una medida novedosa dentro de nuestro Ordenamiento Jurídico, ya que el supuesto fáctico que le sirve de base encuentra su antecedente inmediato en el mismo Código Civil, concretamente en el artículo 398 al señalar que "Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador".

Desde un punto de vista procesal, el procedimiento a través del cual debía sustanciarse y decidirse la impugnación de los acuerdos lesivos era el previsto por el párrafo 3.º de la regla 2.º del artículo 16 LPH, es decir, el denominado "juicio de equidad".

En cuanto a la legitimación activa para solicitar la incoación de este proc...

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