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La publicidad registral, base de la seguridad jurídica del tráfico de bienes inmuebles. El Registro de la Propiedad como garantía de dicha seguridad

I. Introducción

Hablar de seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, concibiendo al Registro de la Propiedad como el instrumento más propio para la obtención de dicha seguridad, es, como ya se indicaba en la vieja doctrina, asegurar la situación de terceros contratantes confiados en los contenidos del Registro de la Propiedad mismo. Dicho en otros términos, la alusión a la seguridad de las transacciones inmobiliarias es referirse a la seguridad de los terceros.

El Derecho Inmobiliario Registral de Puerto Rico se rigió, desde 1893, por la ya vieja Ley Hipotecaria para las Provincias de Ultramar, española, ligeramente remozada de modo ocasional hasta la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad de 1979.

Y si bien es cierto que las inherentes presiones económicas han desvirtuado, en cierta medida, el original sistema técnico-jurídico, no es menos cierto que la nueva ley ha seguido muy de cerca, ya que no a la española de 1944-46, sí a alguno de sus más destacados intérpretes. No obstante -y es simple opinión personal- el influjo de ese sector de la doctrina española no parece haberse llevado a las normas del modo que pudiera esperarse. Y, naturalmente, la configuración dada al Registro de la Propiedad tiene su esencia más destacada en la regulación normativa que se atribuye al carácter íntegro y exacto del Registro, es decir, la enunciación del denominado principio de fe pública registral, que se configura alrededor del concepto de tercero hipotecario, o tercero protegido por el contenido de los asientos registrales.

En la nueva Ley Hipotecaria de Puerto Rico es su artículo 105 -si bien y como veremos, no está solo, naturalmente- sedes materiae de la tercería.

Dice el artículo 105 de la Ley Hipotecaria:"A pesar que la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes, ni altera las relaciones jurídicas de quienes intervengan como partes en dichos actos o contratos, el tercero que de buena fe y a título oneroso adquiera válidamente algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultad para transmitirlo será mantenido en su adquisición, una vez haya inscrito su derecho, cuando por cualquier razón resulte inexacto el Registro, bien sea que se rescinda, resuelva o anule el título del otorgante en virtud de causas que no resultan clara y expresamente del propio Registro, o que existan sobre la finca acciones o títulos de dominio o de otros derechos reales que no estén debidamente inscritos.

Al respecto ha de entenderse por Registro los asientos relativos a una finca o derecho, no extinguidos según lo dispuesto en el artículo 127, que se refieran a cargas y gravámenes o a derechos que no sean el que transfiere o grava, además del asiento que publica el derecho del transmitente. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que al adquirir conocía la falta de exactitud del Registro.

El adquirente a título gratuito sólo gozará de la protección registral que corresponde a su causante o transferentes.

En ningún caso afectarán a tercero los derechos meramente mencionados o la indebida constancia de obligaciones".

II. El sujeto protegido por la fe pública registral

1. Razón original

La fe pública registral se instrumenta en beneficio del tercero, según indica el artículo 105 de la Ley. Tercero, que la Ley Hipotecaria de 1861 concebía en su artículo 27, indicando que,"para los efectos de esta Ley, se considera como tercero aquel que no haya intervenido en el acto o contrato inscrito". Concepto de tercero que se mantendría en todas las leyes hipotecarias españolas y que desapareció en el texto refundido de 1944-46. Noción de tercero que debería ser una tranquila, pero que, en la doctrina española generó, con vistas al sentido dable a la publicidad registral en aquel texto refundido, amplias polémicas. El tema sería de interés sólo para el Derecho español, si la jurisprudencia puertorriqueña, al citar como argumento de autoridad en sus decisiones a los autores españoles, se hubiera tomado la molestia de contrastar la diferencia de los textos legales a que una y otros se referían. Pero, llevando a cabo una cita por inercia, traía al Derecho puerto- rriqueño problemas del Derecho español, ya que la Ley Hipotecaria para provincias de Ultramar nunca había sido objeto de reformas. Consiguiente-mente, el Derecho puertorriqueño nunca había recibido ese empuje germanizante, que se ha atribuido a la Ley española de 1944-46. El problema, sin embargo, se importó.

Hoy con más fundamento -dada la nueva legislación hipotecaria y haber tomado ésta como modelo en muchos aspectos a la española, al tiempo que se aleja de ella y de los sistemas registrales técnicos-, el tema alcanza actualidad, pudiendo decirse que la noció...

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