Algunas cláusulas abusivas en los contratos de compraventa de vivienda
Estudios sobre consumo - Nbr. 77, April 2006
Francisco Pertíñez Vílchez - Prof. Colaborador Doctor de Derecho Civil. Universidad de Granada
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Este artículo tiene por objeto el análisis de alguna de las cláusulas abusivas que más frecuentemente se incluyen en los contratos de adhesión de primera venta de vivienda. El análisis se hace desde una perspectiva práctica, teniendo en cuenta las últimas decisiones jurisprudenciales sobre la materia y proponiendo nuevos criterios para la abusividad de claúsulas que actualmente resultan controvertidas, como las que imputan al comprador determinados impuestos cuyo sujeto pasivo es el vendedor o las que permiten la alteración unilateral de las condiciones y calidades del inmueble o del precio del mismo.
This article intends the analysis of some of the unfair contract terms that frequently are included in sale contracts of buildings. The analysis becomes from a practical perspective, considering the last spanish courts's decisions on the matter and proposing new criteria for the terms that at the moment are controverted, like that impute to the buyer certain salesman's tax or those that allows an alteration of the conditions and qualities of the building or the price of the same one.
Constitución Española de 1978. - Artículo 103
Código Civil. - Artículos 6 , 1101 , 1124 , 1182 , 1256 , 1267 , 1281 , 1454 , 1455 , 1469 , 1504 , 1964
Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Proteccion de los Consumidores en cuanto a la Informacion a suministrar en la Compra-venta y arrendamiento de Viviendas. de 21 de abril, sobre Proteccion de los Consumidores en cuanto a la Informacion a suministrar en la Compra-venta y arrendamiento de Viviendas.
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal - Artículo 9
Algunas cláusulas abusivas en los contratos de compraventa de vivienda
Palabras clave: Compraventa de vivienda, cláusulas abusivas.
Key words: Sale contract of building, unfair contract terms. Introducción En la práctica del mercado inmobiliario, los contratos de primera venta de vivienda son contratos de adhesión, cuyo contenido ha sido elaborado previa y unilateralmente por el promotor, sin que el comprador tenga oportunidad alguna de intervenir en su redacción. La contratación con cláusulas predispuestas o condiciones generales de la contratación genera el riesgo típico de que el promotor en la redacción del contenido del contrato, solamente tenga presente sus intereses y sus riesgos, haciendo abstracción de los del consumidor. Este peligro no se disipa por la posibilidad que tiene el comprador de elegir entre las diferentes alternativas existentes en el mercado, porque respecto de las condiciones generales de la contratación, el mercado no funciona correctamente, ya que la demanda no atiende a ellas a la hora de seleccionar el oferente con el que contratar. Cuando un consumidor decide comprar un inmueble, fundamenta su elección entre las distintas ofertas inmobiliarias existentes en el mercado en atención al precio y a las condiciones del inmueble. Son los aspectos económicos del contrato y no los jurídicos los que son tomados en consideración a la hora de contratar y, por lo tanto, sólo respecto de esta relación 1-inmueble puede considerarse que ha habido auténtico consentimiento. Las condiciones jurídicas del contrato (p. ej.: renuncia a la elección de notario, renuncia al tribunal competente, penalizaciones en caso de retraso, exenciones o limitaciones de la responsabilidad propia del promotor en caso de incumplimiento total, defectuoso o tardío, etc.) no son tomadas en consideración, porque en la mayoría de los casos ni tan siquiera se conocen e, incluso cuando se conozcan, su carácter secundario o accesorio no puede fundamentar una renuncia a contratar. Esta circunstancia es aprovechada por el promotor para imponer el contenido contractual que más le interese, sabiendo que esta reglamentación perjudicial para los intereses del comprador, no le hará perder clientela. Por esta razón, ante el fracaso de la autonomía de la voluntad en la selección de condiciones generales equilibradas, el ordenamiento jurídico somete las cláusulas cuya incorporación al contrato se produce por la sola voluntad del promotor, a un control de contenido, que condiciona su validez a una redacción equilibrada que no atienda únicamente a sus intereses contractuales, sino también a los de la parte compradora. En concreto, según el art. 10.bis de la LGDCU 26/1984, serán abusivas las cláusulas que en contra de la buena fe, causen en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes del contrato. Además, serán abusivas las cláusulas que se encuentran recogidas en la lista de la disp. adicional 1.ª de la LGDCU. Las cláusulas abusivas que típicamente se pueden encontrar en los contratos de compra venta de inmuebles, se pueden clasificar en varios grupos. 1. Cláusulas que imponen al comprador gastos que son propios del vendedor A)La imposición de los gastos a los que se refiere el núm. 22 de la disp. adicional 1.ª de la LGDCU El núm. 22 de la disp. adicional 1.ª de la LGDCU dispone que serán abusivas las cláusulas que impongan "al consumidor los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa corresponda al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturale...
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