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Cuestiones procesales prácticas relativas al juicio de desahucio por impago de rentas

A lo largo de las presentes líneas analizaremos algunos de los problemas prácticos con que el operador jurídico se encuentra al enfrentarse a un proceso tan común como es el desahucio por impago de rentas. Expondremos las dificultades más habituales pero, a la vez, desde la experiencia, apuntaremos ideas de cara a una reforma legislativa que aborde esta cuestión de manera global con la finalidad de agilizar y solventar aquellas cuestiones que acrecientan la inseguridad del propietario que se ve inmerso en un procedimiento de esta clase.

Para ello, debemos comenzar rememorando la legislación arrendaticia durante el último siglo y medio y las circunstancias sociológicas que la impulsaron, ya que, sin duda, ésta es una de las materias más sensibles a la realidad social del momento. Este análisis es necesario para comprender el estado de la regulación actual, el origen de algunas instituciones, como la enervación, y los motivos por los que se imponen determinadas modificaciones legales. Posteriormente abordaremos el estudio del juicio de desahucio tal y como aparece contemplado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, las reformas experimentadas y las que se encuentran en tramitación, y, finalizaremos, con la exposición de algunos de los inconvenientes que en la actualidad alargan, innecesariamente, el procedimiento.

1 - La legislación arrendaticia en los siglos XIX y XX

La legislación de la segunda mitad del siglo XIX se caracterizó por la total libertad en la configuración del contrato de arrendamiento y facilidad en el desahucio.

La sensibilidad del legislador hacia los arrendatarios en general y en particular hacia las capas de población con menores recursos económicos fue prácticamente inexistente. Cabe recordar al respecto cómo el Proyecto de Ley de 1878 sobre construcción de "Barriadas para pobres" que hubiera permitido la construcción y alquiler de viviendas a los más desfavorecidos fue rechazado por el Congreso de los Diputados a pesar de su previa aprobación por el Senado.

La iniciativa legislativa del Estado en beneficio de los arrendatarios se limitó a auspiciar puntuales iniciativas filantrópicas de algunos "Barrios obreros" en régimen de alquiler, la mayor parte de las cuales ni siquiera llegaron a ver la luz (Proyecto Villa Isabel II en Madrid en 1862, Proyecto del Ateneo Catalán de 1853, Proyecto Municipal de la ciudad de Burgos de 1863) 1.

A principios del siglo XX, la escasez de vivienda derivada de un éxodo masivo del campo a la ciudad, unida a las pésimas condiciones de salubridad de las existentes, determinaron la aparición de una incipiente legislación destinada a paliar esos problemas.

En 1903 se creó el Instituto de Reformas Sociales, y en 1911 se promulgó la denominada "Ley de casas baratas" como instrumento para la promoción, construcción y adquisición de viviendas a un precio asequible.

Durante la dictadura de Primo de Rivera (en el seno de una concepción desarrollista basada en la ejecución de grandes obras públicas) se produjo una decidida intervención estatal directa para la construcción de un elevado número de casas baratas en régimen de alquiler y la creación del denominado Patronato de Política Social Inmobiliaria del Estado.

En los años de la Segunda República se intentó desarrollar el fomento de alquileres económicamente asequibles a través del auge de las cooperativas, la implicación de las Cajas de Ahorro y la conocida como Ley Salmón de 21 de junio de 1935 que contemplaba exenciones fiscales para la construcción de viviendas en régimen de alquiler. Sin embargo, el complejo contexto sociopolítico de la época, no permitió configurar un nuevo régimen jurídico en materia arrendaticia y los intentos en ese sentido quedaron oscurecidos por la incautación y ocupación de viviendas vacías.

Será en el período posterior a la Guerra Civil cuando el Estado intervendría profundamente en la reconstrucción y desarrollo urbanístico del territorio nacional, consolidando una tradición jurídica eminentemente protectora del arrendatario. Se trató de una política legislativa propia de una situación de posguerra, donde el parque inmobiliario nacional había resultado seriamente dañado por la contienda y el acceso a una vivienda constituía la prioridad nacional, en un país económicamente devastado y aislado internacionalmente.

Para ello se desarrolló un amplio y diverso marco normativo para la construcción de cientos de mi...

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