Las deudas del causante y la sucesión de los arrendamientos urbanos
Revista Critica de Derecho Inmobiliario - Nbr. 699, January - February 2007
Raúl Acebes Cornejo - Abogado Doctor en Derecho
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A) La sucesión de los arrendamientos de vivienda: 1. Planteamiento. 2. El artículo 16.3 LAU 94. 3. La imperatividad del orden de sucesión de la legislación especial: 3.1. Alusión al derecho comparado. 3.2. La cuestión en nuestro derecho. 4. Las deudas del causante y la sucesión arrendaticia de viviendas en el derecho comparado: 4.1. Derecho alemán. 4.2. Doctrina italiana. 5. Las deudas del causante y la sucesión arrendaticia de viviendas en nuestro derecho. La tesis de la responsabilidad exclusiva de los sucesores ordinarios. 6. Análisis de esta tesis: 6.1. La sucesión arrendaticia como sucesión especial: insuficiencia de este planteamiento. 6.2. El derecho arrendaticio como garantía patrimonial de los acreedores. 7. La tesis de la responsabilidad exclusiva de los sucesores especiales. 8. Análisis de esta tesis. 9. Conclusión. B) La sucesión de los arrendamientos distintos del de vivienda: 10. Naturaleza de la sucesión del arrendamiento distinto del de vivienda: 10.1. Alusión al derecho comparado. 10.2. La cuestión en nuestro derecho. 11. La posición de la jurisprudencia: 11.1. SSTS que no admiten la disponibilidadmortis causa del arrendamiento. 11.2. Crítica. 12. El pasivo hereditario y la sucesión en el arrendamiento distinto del de vivienda: 12.1. Solidaridad entre coherederos. La STS de 24 de mayo de 1985. 12.2. Alcance del deber de continuar la actividad del causante.
RESUMEN ARRENDAMIENTOS URBANOS Se trata de si el sucesor arrendaticio debe asumir o no una posición deudora respecto del conjunto del pasivo sucesorio que exista en la fecha de la sucesión, y no sólo respecto del pasivo arrendaticio. Cuando se trata de arrendamientos de vivienda, la respuesta a esta cuestión es afirmativa y el sucesor arrendaticio asume dicho pasivo en base a un estatuto básicamente liquidatorio. En virtud de este estatuto, el sucesor arrendaticio asume las deudas del causante, pero limitándose a ofrecer en pago de tales deudas única y exclusivamente lo que ha recibido por sucesión, que es el propio arrendamiento. Este estatuto es único y abarca a todas las especies de obligaciones, sean de dar, de hacer o de no hacer. Cuando el acreedor del causante es el arrendador, el estatuto liquidatorio del sucesor arrendaticio es insustancial para el arrendador. Ello, porque el arrendador sólo va a poder dirigirse contra los sucesores ordinarios (no contra los arrendaticios), con independencia de la naturaleza de las deudas arrendaticias, ya sea de dar, hacer o de no de hacer. Y si estos sucesores ordinarios no satisfacen las deudas arrendaticias del causante, la única vía que le queda al arrendador es instar directamente el desahucio, porque no puede obligar a nada más a los sucesores arrendaticios. Por su parte, la sucesión de los arrendamientos distintos de los de vivienda se constituye, básicamente, como una sucesión mortis causa ordinaria. La LAU se limita a reiterar el principio de transmisibilidad mortis causa en sede de arrendamientos distintos de los de vivienda, remitiendo el régimen jurídico de la sucesión de estos arrendamientos a las normas comunes del Derecho de sucesiones. De esta regla escapa, sin embargo, la sucesión establecida en la Disposición Transitoria 3.a, donde el sucesor arrendaticio tiene una posición estrictamente liquidadora, al igual que el sucesor en el arrendamiento de vivienda. ABSTRACT URBAN LEASES The question is whether or not the successor to a lease must assume borrower's status with respect to the whole of the successoral liabilities existing on the date of the succession, instead of assuming borrower's status only with respect to the liability under the lease. When it is a question of housing leases, the answer to this question is yes, and the successor to a lease assumes said liabilities on the basis of a charter that is basically liquidation-based. Under this charter, the successor to the lease assumes the debts of the deceased, but limits himself to offering, in payment of such debts, solely and exclusively that which he has received by succession, i.e., the lease itself. This charter is single and can encompass all sorts of obligations, be they obligations to give, to do or to refrain from doing. When the creditor of the deceased is the lessor, the liquidation-based charter of the successor to the lease has no substance for the lessor. This is because the lessor will only be able to call upon the ordinary successors (not the successors to leases), regardless of the nature of the lease-related duties, be they duties to give, to do or to refrain from doing, And if these ordinary successors fail to pay the lease-related debts of the deceased, the only channel left to the lessor is to file directly for eviction, because he cannot oblige the successors to the lease to anything more than that. On the other hand, succession to non housing leases is basically ordinary mortis causa succession. The Urban Leasing Act simply repeats that the principle of mortis causa transmissibility operates in non-housing leases, and the rules governing succession in such leases refer back to the common rules of the law on succession. An exception is made, however, for the type of succession established in transitional provision 3, where the successor of the lease holds strict capacity as a liquidator, the same as a successor to a housing lease.
Constitución Española de 1978. - Artículos 24 , 39 , 47
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. - Artículos 16 , 32 , 33 , 34 , 54 , 58 , 60 , 71 , 73 , 114
Código Civil. - Artículos 2 , 7 , 77 , 510 , 657 , 659 , 661 , 797 , 811 , 1029 , 1058 , 1084 , 1112 , 1144 , 1158 , 1205 , 1555 , 1614 , 1751 , 1911 , 1966
Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Politica economica. de 30 de abril, sobre Medidas de Politica economica.
Las deudas del causante y la sucesión de los arrendamientos urbanos
A) La sucesión de los arrendamientos de vivienda: 1. Planteamiento. En la sucesión de los arrendamientos de vivienda, la relación arrendaticia se transmite a determinadas personas de acuerdo con un orden de sucesión predeterminado en la Ley. Tales personas se convierten así en nuevos arrendatarios y como tales, asumen las obligaciones arrendaticias que surjan con posterioridad a la sucesión. Los sucesores ordinarios quedan al margen del arrendamiento y se desvinculan de cuantas obligaciones puedan surgir después de dicha sucesión. Todas esas obligaciones posteriores las asumen ya los sucesores arrendaticios designados por la Ley, que diseña, pues, un régimen especial en esta materia. Ahora bien, lo que no hacen las Leyes especiales es diseñar un régimen específico para las obligaciones surgidas con anterioridad a la sucesión, es decir, para el conjunto de las obligaciones del causante, provengan o no de la relación arrendaticia. No, al menos, de manera expresa. No hay duda que los sucesores arrendaticios han de afrontar las obligaciones arrendaticias surgidas con posterioridad a la sucesión. La sucesión especial arrendaticia les transmite la posición de parte arrendataria y, en tal sentido, se convierten en nuevos arrendatarios obligados a cuantas deudas arrendaticias surjan con posterioridad a la sucesión. En cambio, lo que ya no es tan evidente es qué va a ocurrir con respecto a aquellas otras obligaciones que se hayan generado con anterioridad a la sucesión, en vida del causante. Un caso típico puede ser el de las rentas impagadas por el arrendatario fallecido. Sin embargo, la cuestión debe de plantearse en un sentido más general. Es decir, lo que en rigor debe de plantearse es si el sucesor arrendaticio ha de asumir o no una posición deudora no sólo respecto del pasivo arrendaticio pendiente en la fecha de la sucesión, sino respecto del pasivo sucesorio en su conjunto. Se trata, en suma, de saber si el sucesor arrendaticio asume o no el pasivo sucesorio y, en caso afirmativo, en qué condiciones lo hace. 2. El artículo 16.3 LAU 94. Como es sabido, en la actualidad, después de la entrada en vigor de la LAU 94, la regulación de la sucesión en los arrendamientos de vivienda se ha diversificado, existiendo tres regímenes normativos distintos 1. La nota común de estos tres regímenes es el establecimiento de un orden sucesorio en favor de determinados parientes del arrendatario. Pero la LAU 94, en su artículo 16.3 ha introducido un régimen especial de responsabilidad por obligaciones arrendaticias en el período inmediatamente subsiguiente al fallecimiento del arrendatario, régimen que constituye una novedad en la evolución de la legislación especial de arrendamientos de vivienda. Dicho precepto establece, por una parte, una responsabilidad solidaria de «todos los que pudieran suceder al arrendatario» por las rentas devengadas en los tres meses siguientes a la muerte del arrendatario; esta prevención se articula para el caso de que no se produzca finalmente sucesión y el arrendamiento se extinga. Y, por otra parte, se vuelve a establecer una responsabilidad solidaria entre todos aquellos «que sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación», mientras se resuelve sobre cuál de ellos va a atribuirse el contrato en última instancia; el precepto indica que esta responsabilidad se extiende a «las obligaciones propias del arrendatario». Estos especiales regímenes transitorios de responsabilidad por deudas arrendaticias parecen estar circunscritos a las que se originan con posterioridad al fallecimiento del arrendatario. Esta interpretación está explicitada para el caso de la responsabilidad en caso de extinción, donde la misma queda referida a la renta de los tres meses siguientes al indicado fallecimiento. No lo está, en cambio, en el caso de la responsabilidad solidaria provisionalmente instituida para el período en que se resuelven las posibles controversias entre potenciales sucesores en el arrendamiento. Sin embargo, no parece que dicha responsabilidad abarque también a las deudas arrendaticias que han quedado pendientes a la muerte del arrendatario. En tal sentido, los autores, de manera absolutamente uniforme, no plantean nunca esta posibilidad y el artículo 16.3 se interpreta sólo con referencia a deudas arrendaticias surgidas con posterioridad al fallecimiento del arrendatario 2. Siendo así, el citado precepto no tiene interés en nuestro estudio, ya que tales deudas no tienen la condición de deudas hereditarias, sino que surgen directamente en cabeza de los sucesores arrendaticios 3. 3. La imperatividad del orden de sucesión de la legislación especial: La legislación especial de arrendamientos no parece establecer, pues, ninguna disposición relativa al régimen jurídico del pasivo sucesorio. Ahora bien, lo que sí establece es un orden especial de sucesión. Y o...
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