El principio de fe pública registral (I)
Anuario de Derecho Civil - Nbr. LIX-2, April 2006
Antonio Gordillo Cañas - Catedrático de Derecho Civil Universidad de Sevilla
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I.1. Indicaciones introductorias sobre el principio de fe pública registral, su concepto, las circunstancias de su consagración y formulación en nuestro sistema hipotecario, su fundamento y la clave de su explicación. 2. Indagación más en particular sobre algunos extremos: a) Añadidos y limitaciones en la línea protectora de la confianza puesta en el Registro al concretarse en él una forma artificial y técnica de apariencia protegible: algunos supuestos. b) ¿Necesita compensarse la buena fe del tercero con la negligencia del dominus cuyo derecho va a ser sacrificado?-II. El sujeto protegido por la fe pública registral y los requisitos necesarios para su protección. 1. El tercero, en tanto que sujeto ajeno al acto creador de la situación inmobiliaria que el Registro publica. 2. Su confianza en la exactitud de la información que el Registro le proporciona, o el requisito de la buena fe: a) Indicaciones generales sobre la buena fe exigida en el artículo 34 LH. b) Su necesario ingrediente de diligencia. c) Determinación del cuándo en que es necesaria. d) El fundamento y la función de su presunción legal.
Se comienza en este estudio situando el principio de fe pública registral en el marco del principio general de protección de la confi anza puesta en la apariencia jurídica y examinando las particularidades derivadas de la concreción legal de tal apariencia en la publicidad registral. A continuación, entrando en el análisis de los requisitos legalmente exigidos para la aplicación del principio registral de fe pública, se pasa al estudio de la fi gura del tercero hipotecario y a la indagación de las cuestiones relativas a su confi anza en la información que le proporciona el Registro. Se procede así al estudio detallado de la buena fe hipotecaria.
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil - Artículos 2 , 41 , 444
Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Hipotecaria. - Artículos 11 , 17 , 23 , 24 , 27 , 29 , 32 , 33 , 34 , 36 , 37 , 40 , 41 , 69 , 226
Código Civil. - Artículos 2 , 32 , 102 , 106 , 318 , 433 , 435 , 451 , 464 , 532 , 606 , 656 , 971 , 972 , 973 , 974 , 1153 , 1159 , 1164 , 1218 , 1219 , 1220 , 1227 , 1257 , 1258 , 1269 , 1333 , 1436 , 1439 , 1462 , 1473 , 1510 , 1733 , 1902 , 1940 , 1950
Ley 19/1989, de 25 de julio, de Reforma parcial y adaptación de la legislación mercantil a las Directivas de la Comunidad Económica Europea ( CEE ) en materia de sociedades. de 25 de julio, de Reforma parcial y adaptación de la legislación mercantil a las Directivas de la Comunidad Económica Europea ( CEE ) en materia de sociedades.
REAL DECRETO 1558/1992, de 18 de Diciembre, de Modificacion de los Reglamentos notarial e Hipotecario sobre Colaboracion entre las Notarias y los Registros de la Propiedad para la Seguridad del Trafico juridico inmobiliario. de 18 de Diciembre, de Modificacion de los Reglamentos notarial e Hipotecario sobre Colaboracion entre las Notarias y los Registros de la Propiedad para la Seguridad del Trafico juridico inmobiliario.
Real Decreto 685/2005, de 10 de junio, sobre publicidad de resoluciones concursales y por el que se modifica el Reglamento del Registro Mercantil, aprobado por el Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, en materia de publicidad registral de las resoluciones concursales. de 10 de junio, sobre publicidad de resoluciones concursales y por el que se modifica el Reglamento del Registro Mercantil, aprobado por el Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, en materia de publicidad registral de las resoluciones concursales.
El principio de fe pública registral (I)
I. 1. Indicaciones introductorias sobre el principio de fe pública registral, su concepto, las circunstancias de su consagración y formulación en nuestro sistema hipotecario, su fundamento y la clave de su explicación . Las frecuentes, y a veces ya repetidas referencias que a la fe pública registral hemos tenido que hacer en anteriores trabajos sobre nuestro peculiar sistema inmobiliario registral1, principalmente en los dedicados al principio de inoponibilidad2, nos permiten proceder ahora más breve y sintéticamente en estas indicaciones necesariamente introductorias al estudio de su funcionamiento como particular principio hipotecario. Ateniéndonos, pues, a estas pautas, comenzamos: 1. ¿Qué es la fe pública registral, o en qué consiste el principio hipotecario que así se enuncia? Sin necesidad de tener que recurrir al rigor escolástico de una definición exacta y precisa3, podemos lisa y llanamente decir que fe pública registral significa tanto como fiabilidad objetiva del Registro de la Propiedad: todos pueden confiar (fides publica) en lo que el Registro publica4. Naturalmente, la efectividad de tal confianza, en tanto que compromiso legal con cuantos se acogen a la publicidad oficial, exige que para quien, confiando en el Registro se atiene a sus datos, la información registral valga como cierta y exacta (als richtig, dice el § 892 BGB). No importa que la titularidad publicada no sea cierta, o que esté condicionada, limitada o gravada por condición, límite o carga de la que no dé noticia el Registro: el ter-cero que adquiere confiando en lo que el Registro publica, adquiere conforme a él, aunque su adquisición resulte a non domino, o en el tránsito de uno a otro titular el derecho adquirido se vea liberado de las ataduras y límites que, no estando inscritos, lo configuraban y circunscribían en cabeza del transmitente. La fe pública registral, en cuanto exponente del efecto quoad tertios de la publicidad y exigencia de la seguridad del tráfico inmobiliario que el Registro se propone lograr y garantizar, constituye un principio hipotecario -el más importante, sin duda5-, de naturaleza neta e inequívocamente «germánica» y que, superando con mucho el efecto negativo y preclusivo de la publicidad «latina», se traduce en una presunción juris et de jure o en una ficción, como tantas veces se dice6, de exactitud y de integridad del Registro7. El tercero puede confiar en que lo que el Registro publica es la verdad -toda la verdad- acerca de la situación inmobiliaria inscrita. 2. Circunstancias de su consagración y formulación en nuestro sistema hipotecario. Concretamente vamos a ocuparnos del tiempo en que se adopta en nuestro Derecho el principio de fe pública registral, y del modo en que se le lleva al texto de la Ley Hipotecaria. A) En cuanto al primer punto, es afirmación hoy muy compartida y repetida en la doctrina la que viene a sostener que sólo tras el hito marcado por la reforma de los años 1944-46, el principio de fe pública se encuentra en él indudable y completamente aceptado y aplicado; antes de ella, tan sólo se le podía considerar embrionariamente acogido, sin que llegara a obtener ni adecuada expresión ni completo desarrollo8. A nosotros, esta forma de dar por respondida la cuestión antes propuesta nos suscita muchas reservas9. Nunca pondremos en duda que tras la reforma de los pasados años cuarenta, y por obra de la doctrina que la preparó, el principio de fe pública registral se afirma hoy en la Ley -más que en ella, en la exposición de sus intérpretes- con mayor seguridad y nitidez que en toda la etapa anterior. Pero, esto admitido, lo que, a nuestro juicio, no puede negarse es que el principio de fe pública inspiró las tareas prepara- torias de la Ley Hipotecaria, informó su concepción y en ella encontró expresión inequívoca desde 1861. No es cuestión de entrar en este momento a desarrollar y argumentar este aserto. Tampoco es necesario. Basta el testimonio de Gómez de la Serna afirmando la inspiración germánica del contenido hipotecario del Proyecto de 1851, su explicación en tal clave por Luzuriaga, el encargo hecho en 1855 por el Gobierno a la Comisión de Códigos de atenerse al modelo germánico en la elaboración de la Ley Hipotecaria, y las plasmación del sistema elegido -aparte otros, especialmente en el 31- en su artículo 34
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