Hipotecas flotantes
Revista Critica de Derecho Inmobiliario - Nbr. 707, May - June 2008
Fernando Azofra - Abogado
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Id. vLex: VLEX-38650381
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Hipoteca flotante
La hipoteca flotante permite garantizar una o más obligaciones, presentes y/o futuras, incluso sin conexión causal entre ellas, en favor de entidades financieras, sin individualizar la responsabilidad máxima hipotecaria atribuida a cada obligación. Respecto de las futuras, basta con que se incluya la referencia en la escritura a los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar. La flotante también puede garantizar créditos tributarios o de seguridad social en favor de administraciones públicas. Se puede ceder uno o más créditos garantizados por la flotante (presentes y/o futuros), parcial o totalmente (adquiriendo el cesionario, salvo pacto en contrario, la hipoteca) y manteniendo el cedente la hipoteca en garantía de los restantes créditos garantizados no cedidos. El acreedor puede establecer unilateralmente al tiempo de la cesión el reparto de responsabilidad hipotecaria entre los créditos cedidos y los no cedidos. Cabe la ejecución parcial de una flotante (con subsistencia de la hipoteca respecto de los créditos aún pendientes, sean del mismo o de distintos acreedores), con tal de que conste o se establezca la parte de la responsabilidad hipotecaria que asegura cada crédito. Floating mortgage Floating mortgages may secure one or more credits, either current or future, mutually interconnected or not, for the benefit of financial entities, without se parating the maximum mortgage liability allocated to each secured obligation. Future liabilities may be secured simply by reference to the acts or transactions from which they will arise. Floating mortgages may also secure tax and social security credits. Credits secured by a floating mortgage (current or future) may be partially or totally assigned (together with the mortgage) to third parties, the assignee keeping the mortgage as security for any non-assigned credit(s). The mortgagee may unilaterally establish the maximum mortgage liability amongst the assigned and nonassigned secured credits at the time of the assignment. Floating mortgages may be enforced upon the breach of any of the secured credit(s), the mortgage remaining for the security of any pending credits (either owned by the same creditor or a different one) provided that the aggregate maximum mortgage liability has been previously allotted into the various secured credits.
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil - Artículos 517 , 538 , 572 , 573 , 578 , 639 , 642 , 656 , 674 , 681 , 685 , 688 , 693 , 695 , 698
Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Hipotecaria. - Artículos 12 , 119 , 120 , 153
Código Civil. - Artículos 45 , 394 , 397 , 793 , 805 , 990 , 1113 , 1115 , 1125 , 1127 , 1137 , 1138 , 1139 , 1141 , 1195 , 1198 , 1204 , 1209 , 1210 , 1211 , 1212 , 1256 , 1258 , 1277 , 1303 , 1528 , 1529 , 1822 , 1830 , 1834 , 1839 , 1852 , 1857 , 1858 , 1860 , 1861 , 1866 , 1875 , 1876 , 1878 , 1879
Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacion del Mercado hipotecario. de 25 de marzo, de Regulacion del Mercado hipotecario.
Real Decreto 1066/2007, de 27 de julio, sobre el régimen de las ofertas públicas de adquisición de valores. de 27 de julio, sobre el régimen de las ofertas públicas de adquisición de valores. - Artículos 13 , 26
Ley 2/1994, de 30 de Marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. de 30 de Marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
LEY 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. - Artículos 13 , 149
Hipotecas flotantes
I. Introducción. La reciente Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de largo título, ha venido a introducir importantes modificaciones en nuestro sistema hipotecario, varias de las cuales desde luego golpean alguno de los dogmas, reales o tenidos por tales, de nuestro Derecho. Pese a su corta edad, ya ha cosechado aceradas críticas (cuando no sarcásticas), de algunos colectivos que también han puesto mucho de su parte, durante la tramitación parlamentaria, para que la Ley, finalmente aprobada, no llegase a ser lo que inicialmente pretendía (en particular, en lo que se refiere a la posibilidad de integración extrarregistral de la ejecución hipotecaria y la tasación limitativa del contenido de la inscripción del derecho de hipoteca). Se ha querido, con gran simplificación, presentar la eficiencia del sistema hipotecario español (por mantener tipos de interés medios por debajo de la media comunitaria) como prueba de la calidad (en términos de seguridad) de nuestro sistema registral, en un intento de descalificar las modificaciones propuestas 1. Es quizá la flamante «hipoteca flotante» la que se ha llevado lo peor 2. Se ha pretendido sembrar algo de sospecha sobre el objetivo de la norma, como si estuviera más encaminada a proteger a los bancos, que a mejorar y agilizar nuestro honorable sistema hipotecario y registral. Y ello aunque, en las declaraciones programáticas al menos, la Ley pretenda «la modernización del régimen de protección mediante la búsqueda de una transparencia más efectiva, que permita a los prestatarios tomar sus decisiones en función del riesgo real de los productos», «la mejora de los instrumentos de financiación» 3, «alcanzar la neutralidad en el tratamiento regulatorio de los diversos tipos de créditos y préstamos hipotecarios ofertados en el mercado» 4, etc. Otros autores han criticado ciertos resultados de la Ley precisamente por no haberse conseguido que fraguara el objetivo inicial del proyecto remitido por el Gobierno a las Cortes (en adelante, el «Proyecto»): el desenlace de la Ley en lo referente al contenido de la inscripción de la hipoteca y la anhelada y finalmente frustrada posibilidad de integración extrarregistral de la ejecución hipotecaria 5. Hay deficiencias claras, como la regulación de la comisión por amortización anticipada de préstamos y créditos hipotecarios (que la Ley bautiza como «compensación por desistimiento»), el régimen de modificación de préstamos hipotecarios inscritos en perjuicio de titulares registrales posteriores, la modificación de la regulación de la cesión de créditos hipotecarios o las dudas introducidas respecto del gravamen de derechos de crédito que no constituyan valores ni instrumentos financieros 6. Pero la mal llamada «hipoteca flotante» es, creo, un logro evidente en ese objetivo de «facilitar la diversidad de productos ofertados» que señaló la proposición no de ley de 15 de febrero de 2005 para la modificación del marco hipotecario, germen de la Ley 41/2007. II. Antecedentes. Desactivada la verdadera reforma radical del sistema hipotecario que proponía el Proyecto, que era la relativa al alcance de la inscripción de la hipoteca y la integración extrarregistral en su ejecución, la más relevante de las aportaciones de la Ley 41/2007 ha sido la hipoteca flotante. El Forum Group y los analistas financieros venían denunciando «la rigidez que deriva de algunas interpretaciones arcaicas y ultraconservadoras del principio de accesoriedad de la hipoteca que hace extraordinariamente difícil la innovación y creación de nuevos productos» 7. También en el seno de la Unión Europea se había venido señalando al aumento de la gama de los productos hipotecarios como «factor esencial para obtener la mayoría de los beneficios que cabe esperar de la integración de los mercados hipotecarios». Se ha destacado que el aumento de la gama de productos produciría un crecimiento del 10 por 100 del mercado (por la entrada de prestatarios que actualmente no tienen acomodo en el mercado y por la mejora de la adecuación de los productos para un cuarto de los prestatarios existentes), así como beneficios anuales de entre el 0,15 y el 0,30 por 100 de los saldos totales del crédito hipotecario de vivienda (es decir, entre el 0,0 y el 0,12 por 100 del PIB de la Unión Europea de 2003) 8. Se supera en un artículo (el nuevo 153 bis de la Ley Hipotecaria) y en escasos seis párrafos, toneladas de páginas escritas en artículos, recursos, resoluciones de la DGRN y alguna sentencia sobre la aplicación de los principios de accesoriedad, especialidad y publicidad al ámbito de la hipoteca global. No ha sido preciso modificar nada más. Y nuestro apreciado sistema hipotecario sigue en pie, sin desmoronarse como castillo de naipes, como vaticinaban algunos guardianes de la ortodoxia registral. Si va a pasar a ser la flotante la garantía hipotecaria de refer...
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