El principio de fe pública registral (I)

I.1. Indicaciones introductorias sobre el principio de fe pública registral, su concepto, las circunstancias de su consagración y formulación en nuestro sistema hipotecario, su fundamento y la clave de su explicación

Las frecuentes, y a veces ya repetidas referencias que a la fe pública registral hemos tenido que hacer en anteriores trabajos sobre nuestro peculiar sistema inmobiliario registral1, principalmente en los dedicados al principio de inoponibilidad2, nos permiten proceder ahora más breve y sintéticamente en estas indicaciones necesariamente introductorias al estudio de su funcionamiento como particular principio hipotecario. Ateniéndonos, pues, a estas pautas, comenzamos:

1. ¿Qué es la fe pública registral, o en qué consiste el principio hipotecario que así se enuncia? Sin necesidad de tener que recurrir al rigor escolástico de una definición exacta y precisa3, podemos lisa y llanamente decir que fe pública registral significa tanto como fiabilidad objetiva del Registro de la Propiedad: todos pueden confiar (fides publica) en lo que el Registro publica4.

Naturalmente, la efectividad de tal confianza, en tanto que compromiso legal con cuantos se acogen a la publicidad oficial, exige que para quien, confiando en el Registro se atiene a sus datos, la información registral valga como cierta y exacta (als richtig, dice el § 892 BGB). No importa que la titularidad publicada no sea cierta, o que esté condicionada, limitada o gravada por condición, límite o carga de la que no dé noticia el Registro: el ter- cero que adquiere confiando en lo que el Registro publica, adquiere conforme a él, aunque su adquisición resulte a non domino, o en el tránsito de uno a otro titular el derecho adquirido se vea liberado de las ataduras y límites que, no estando inscritos, lo configuraban y circunscribían en cabeza del transmitente.

La fe pública registral, en cuanto exponente del efecto quoad tertios de la publicidad y exigencia de la seguridad del tráfico inmobiliario que el Registro se propone lograr y garantizar, constituye un principio hipotecario -el más importante, sin duda5-, de naturaleza neta e inequívocamente «germánica» y que, superando con mucho el efecto negativo y preclusivo de la publicidad «latina», se traduce en una presunción juris et de jure o en una ficción, como tantas veces se dice6, de exactitud y de integridad del Registro7. El tercero puede confiar en que lo que el Registro publica es la verdad -toda la verdad- acerca de la situación inmobiliaria inscrita.

2. Circunstancias de su consagración y formulación en nuestro sistema hipotecario. Concretamente vamos a ocuparnos del tiempo en que se adopta en nuestro Derecho el principio de fe pública registral, y del modo en que se le lleva al texto de la Ley Hipotecaria.

A) En cuanto al primer punto, es afirmación hoy muy compartida y repetida en la doctrina la que viene a sostener que sólo tras el hito marcado por la reforma de los años 1944-46, el principio de fe pública se encuentra en él indudable y completamente aceptado y aplicado; antes de ella, tan sólo se le podía considerar embrionariamente acogido, sin que llegara a obtener ni adecuada expresión ni completo desarrollo8.

A nosotros, esta forma de dar por respondida la cuestión antes propuesta nos suscita muchas reservas9. Nunca pondremos en duda que tras la reforma de los pasados años cuarenta, y por obra de la doctrina que la preparó, el principio de fe pública registral se afirma hoy en la Ley -más que en ella, en la exposición de sus intérpretes- con mayor seguridad y nitidez que en toda la etapa anterior. Pero, esto admitido, lo que, a nuestro juicio, no puede negarse es que el principio de fe pública inspiró las tareas prepara- torias de la Ley Hipotecaria, informó su concepción y en ella encontró expresión inequívoca desde 1861. No es cuestión de entrar en este momento a desarrollar y argumentar este aserto. Tampoco es necesario. Basta el testimonio de Gómez de la Serna afirmando la inspiración germánica del contenido hipotecario del Proyecto de 1851, su explicación en tal clave por Luzuriaga, el encargo hecho en 1855 por el Gobierno a la Comisión de Códigos de atenerse al modelo germánico en la elaboración de la Ley Hipotecaria, y las plasmación del sistema elegido -aparte otros, especialmente en el 31- en su artículo 3410, del cual dirá después Núñez Lagos que fue en su tiempo «vanguardia legislativa»11. Es más: tan arraigada estaba en los autores de la Ley la idea de la fe pública registral, que, como tan insistentemente se ha hecho notar -aunque en interpretación y con finalidad diferente a la que aquí sostenemos12- desde ella va a explicarse en los comentarios de Serna el efecto protector del originario artículo 23: «... pero [si el primer comprador no inscribió su der...

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