La propiedad horizontal en el Código Civil de Cataluña

CAPÍTULO III Régimen jurídico de la propiedad horizontal. Sección primera. Disposiciones generales. Subsección primera. Configuración de la comunidad

Artículo 553-1. Definición.

1. El régimen jurídico de la propiedad horizontal confiere a los propietarios el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás en los elementos comunes.

2. El régimen jurídico de la propiedad horizontal comporta:

a) La existencia, presente o futura, de dos o más titulares de la propiedad de un inmueble unitario compuesto de elementos privativos y elementos comunes, los cuales quedan vinculados entre ellos por la cuota.

b) La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios.

c) La exclusión de la acción de división y de los derechos de adquisición preferente de carácter legal entre propietarios de diferentes apartamentos. Esta exclusión no afecta a las situaciones de propiedad proindivisa de un determinado apartamento.

COMENTARIO. El concepto de la PH en Cataluña es el mismo que en sede de Derecho común: propiedad exclusiva sobre los elementos privativos y compartida sobre "el resto" del inmueble, es decir, sobre aquellos elementos no individualizados como privativos en el título constitutivo, los cuales, precisamente por su falta de individualización, pasan a ser considerados elemento común.

Ahora bien, hay en la ley catalana una forma de estructurar la PH que no puede pasar desapercibida, a saber: en Derecho común hay, valga la expresión, "una sola PH"; hasta tal punto esto es así que la DGRN en numerosas resoluciones ha tenido la ocasión de proclamar que los llamados conjuntos inmobiliarios, sobre todo en su variedad de propiedad por parcelas o PH tumbada, "no son" una PH (así, por ejemplo, no juega el principio de unidad de finca matriz, vide art. 24 LPH) sino que «se rigen supletoriamente», en lo que convenga a su estructura, por la LPH. Vide: Res. 10.diciembre.2003 (BOE 13.enero.2004), Res. 14.junio.2004 (BOE 12.agosto), Res. 16.julio.2005 (BOE 13.sep), Res. 5.enero.2006 (BOE 13-febrero)1.

En cambio en Cataluña todas las diferentes formas de organizar la propiedad con elementos comunes compartidos "sí son PH". Dicho de otro modo, en Cataluña la propiedad por parcelas «formalmente organizada» (sin título constitutivo no hay PH, puesto que, como veremos al analizar el art. 553-7 CCC, la escritura se configura como constitutiva) es PH o, al menos, un tipo de ella. La consecuencia inmediata es que todas las normas generales del Capítulo III del Libro V son directamente aplicables, y no supletoriamente como ocurre en sede de Derecho común.

Ello se ve claro cuando se examina la estructura del Capítulo III del Libro V del CC de Cataluña, compuesto de cuatro secciones:

- Sección primera (arts. 553-1 a 553-32): Disposiciones generales.

- Sección segunda (arts. 553-33 a 553-47): Propiedad horizontal simple.

- Sección tercera (arts. 553-48 a 553-52): Propiedad horizontal compleja.

- Sección cuarta (arts. 553-53 a 553-59): Propiedad horizontal por parcelas.

No es éste el momento de analizar los subtipos de las PH compleja y por parcelas. Pero sí procede hacer aquí un par de críticas a propósito del artículo que estamos comentando. La primera el desacierto del legislador de utilizar en el pfº 2º a) la expresión «inmueble unitario», cuando claramente resulta que en el subtipo PH compleja caben «una pluralidad de edificios independientes y separados» (vide art. 553-48). Se podrá decir que lo que el legislador quiere significar con la expresión «inmueble unitario» (en vez de «edificio unitario») es que siempre ha de haber una «única finca matriz unitaria»; pero ello, que puede valer para la llamada PH compleja, es a nuestro juicio un desacierto -y ésta es la segunda crítica- tratándose de PH por parcelas o, dicho más ampliamente, urbanizaciones privadas.

En efecto, repárese en que, para la existencia de una PH por parcelas, el art. 553-53 sólo exige la existencia de «unos elementos de titularidad común» que pueden ser «otras fincas o (no "y") servicios colectivos». Ergo, no se adivina para qué ha de jugar a...

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