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Consideraciones sobre el contrato de corretaje

I. Introducción.

En el seno del actual tráfico jurídico y, de manera destacada, en el ámbito de la actividad mercantil, puede apreciarse el auge de las figuras contractuales de «colaboración». Dentro de ellas, goza de una gran relevancia el deno-minado contrato de mediación o corretaje 1, pues el desarrollo de las operaciones comerciales resulta, en multitud de ocasiones, facilitado por la intervención de terceras personas ajenas a los «contratantes finales».

Este tipo contractual constituye una evidente realidad social 2, cuya importancia se acrecienta a medida que la actividad económica y comercial incrementa su volumen. Resulta muy frecuente, por ejemplo, ver cómo quienes pretenden comprar o vender algo (v.gr., una casa), o celebrar un contrato de seguro, recurren a los servicios de terceros, que los pondrán en contacto con sujetos interesados en contratar. En realidad, para el desenvolvimiento comercial, se exige frecuentemente la intervención de ciertas personas que pongan en relación a los futuros contratantes, y les faciliten, de este modo, la ocasión de celebrar un contrato 3. En este sentido, es posible que quien pretende comprar o enajenar un determinado bien ignore quién se halla interesado, a su vez, en vender o adquirir dicho bien; por este motivo, puede solicitar los servicios de un tercero, con el propósito de que éste lo ponga en relación con eventuales interesados en celebrar el contrato deseado. La enorme importancia de esta labor ha propiciado que un número ingente de personas haya convertido la mediación en su profesión. El paradigma de esta tendencia, en el marco de la vida cotidiana, lo podemos localizar en los agentes de la propiedad inmobiliaria, quienes ejercen su actividad mediadora fundamentalmente en torno a la compraventa y al arrendamiento de bienes inmuebles. No obstante, existen otros muchos ejemplos, igualmente relevantes, en materia de seguros, en el ámbito comercial, etc.

Aunque la actividad mediadora tiene embrionarios precedentes en el Derecho Romano 4, ha sido la intensificación de la contratación en el moderno tráfico jurídico el factor que ha contribuido al actual apogeo del contrato de corretaje 5. Según explica MARTÍNEZ VAL, la «publicidad y la información, tan extendidas en la actualidad, no son en muchas ocasiones suficientes y se busca una gestión humana, directa e interesada, que anude los intereses contrapuestos de las partes y facilite la ocasión de concluir un contrato» 6. A nuestro modo de ver, además de las incontestables ventajas que este mecanismo supone para aumentar la fluidez del tráfico y el número de contratos, tales como la comodidad y la celeridad en la contratación, o la subsanación de la falta de conocimiento en relación con un concreto sector de la actividad económica, una de las razones de su actual relevancia puede hallarse, precisamente, en la relativa falta de efectividad de los mensajes publicitarios en un mercado saturado de anunciantes.

Llegados a este punto, hemos de plantearnos la siguiente cuestión: ¿qué es «mediar»? En esencia, podemos describirlo como la intervención de un sujeto que pone en contacto o relaciona a dos o más personas, en aras de facilitar la eventual conclusión de un contrato en el que éstas se hallan interesadas 7. En relación con esta actividad, STRACCA señaló: «Proxeneta est, qui in negotiis licitis partium voluntates inquirendo earundem consensu cum salario vel sine, ministerium accommodat et operula ista defungitur» 8. En realidad, el mediador, una vez ejecutada su labor, se mantendrá al margen del contrato que se perfeccione entre las dos partes a las que él ha puesto en contacto. Su función, en principio, radica en posibilitar la perfección del contrato entre otras dos partes, de tal forma que la actividad mediadora «adquiere relieve y trascendencia jurídica en función de un resultado real», sin el cual la finalidad social y económica de la mediación se verá frustrada 9. Así pues, la percepción de los honorarios por el mediador depende de la efectiva conclusión del concreto contrato en relación con el cual fue contratada su actuación.

En el Codice Civile italiano sí se ofrece un concepto legal de «mediador», si bien resulta notoriamente incompleto. En su artículo 1.754, se dispone: «E' mediatore colui che mette in relazione due ...

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