La responsabilidad civil del promotor por defectos constructivos
Actualidad Jurídica (Uría & Menéndez) - Nbr. 18, September 2007
Juan Antonio Pérez Rivarés - Profesor asociado de la Universidad de Barcelona. Abogado
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Estudio sobre aplicabilidad de la LOE o del artículo 1591 CC.
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1 . Introducción -2 . ¿Qué se entiende por «promotor» a efectos de responsabilidad? -2.1 . El concepto de «promotor» -2.2 . Las denominadas «figuras análogas» -3 . Responsabilidad derivada de la normativa edificatoria -3.1 . Responsabilidad del promotor ex LOE -3.2 . Responsabilidad del promotor ex artículo 1591 CC -3.3 . La cuestión de la derogación del artículo 1591 CC por la LOE -4 . La responsabilidad del promotor en calidad de vendedor -4.1 . Reclamaciones de los compradores por vicios ocultos -4.2 . Responsabilidad por incumplimiento del contrato -5 . Responsabilidad derivada de la legislación de consumidores y sobre productos defectuosos -5.1 Responsabilidad ex LGDCU y ex Ley 23/2003, de 10 julio
Ley 22/1994, de 6 de julio, de Responsabilidad Civil por los daños causados por productos defectuosos. de 6 de julio, de Responsabilidad Civil por los daños causados por productos defectuosos.
Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Ley 2/1995, de 23 de marzo, de Sociedades de Responsabilidad Limitada. de 23 de marzo, de Sociedades de Responsabilidad Limitada. - Artículo 20
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación.
Código Civil. - Artículos 20 , 121 , 1101 , 1124 , 1484 , 1485 , 1486 , 1499 , 1553 , 1591 , 1902 , 1910 , 1964 , 1968 , 1969
Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas. de 22 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas. - Artículo 39
LEY 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo. de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo.
Ley 10/1998, de 21 de abril, de Residuos. de 21 de abril, de Residuos.
LEY 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios. de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios.
La responsabilidad civil del promotor por defectos constructivos
El autor agradece a Juan Cadarso Palau y a Emilio Díaz Ruiz sus aportaciones a este trabajo. Cualquier error o imprecisión es de exclusiva responsabilidad del autor. 1 . Introducción El principio tradicional de nuestro Derecho en mate- ria de daños es el de la responsabilidad por culpa o negligencia. Sin embargo, se aprecia una evolución en el criterio de imputación de la responsabilidad: la doctrina y jurisprudencia más recientes apuestan claramente por una responsabilidad objetiva cuando se trata de actividades que entrañan riesgo. De hecho, el principio de la responsabilidad objetiva se ha ido imponiendo paulatinamente en diferentes textos legislativos recientes, tales como: (i) la Ley de Ordenación de la Edificación 1(«LOE») (en lo que se refiere específicamente al promotor inmobiliario 2respecto a los daños materiales causados en el edificio), (ii) la Ley de Responsabilidad civil por daños causados por productos defectuosos 3(«LPD») (respecto al fabricante y el importador de tales productos); y (iii) la Ley de Residuos 4(respecto al contaminador, el poseedor y el propietario de suelos contaminados). Las previsiones sobre responsabilidad contenidas en las tres normas citadas son susceptibles de afectar al promotor inmobiliario. Ahora bien, las reclamaciones contra los promotores relativas a cuestiones constructivas pueden basarse asimismo en las disposiciones generales del Código Civil («CC») (responsabilidad por vicios ocultos 5y/o por incumplimiento de contrato 6), en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios 7(«LGDCU») y/o en el régimen general de responsabilidad extracontractual 8. Al tratar el tema de la responsabilidad civil, partiremos del análisis del concepto de «promotor» en nuestro Derecho y ofreceremos una visión general, además del conocido régimen de la LOE, de los demás regímenes de responsabilidad civil a los que pueden recurrir los propietarios o compradores insatisfechos para intentar fundamentar sus reclamaciones contra el promotor motivadas por defectos constructivos, que siguen vigentes y sin embar- go a menudo pasan desapercibidos a raíz de la entrada en vigor de la LOE 9. 2 . ¿Qué se entiende por «promotor» a efectos de responsabilidad? La mayoría de los regímenes de responsabilidad derivados de las leyes citadas y de las disposiciones de carácter general aplicables no afectan únicamente a los promotores, sino que son también aplicables a vendedores, fabricantes, propietarios y, en general, a cualquier otra persona física o jurídica. Sin embargo, ciertos regímenes privilegiados de responsabilidad (y, en particular, el derivado de la LOE) se aplican específicamente a la figura del pro- motor. En consecuencia, conviene detenerse en concretar qué se entiende por «promotor» a los efectos de determinar su responsabilidad en Derecho español. 2.1 . El concepto de «promotor» En un intento de englobar los diferentes tipos de actividad de promoción y las diferentes entidades promotoras imaginables, el legislador ha acogido en el artículo 9.1 de la LOE un concepto amplio de «promotor», al definirlo como «cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título» 10. A la vista de esta definición: (i) La persona física o jurídica que encuentra una oportunidad de promoción y promueve el proyecto, aporta financiación (con...
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