Derecho de contratos
Contratos y responsabilidad civil. Cuestiones juridicas actuales (2007)
Ángel Acedo Penco - Doctor en Derecho. Profesor de Derecho civil. Facultad de Derecho. Universidad de Extremadura
Section: Derecho de contratos
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1.1. ¿Qué gastos corresponde abonar a cada una de las partes que celebran un contrato de compraventa? 1.2. Los excesos y defectos de cabida en la compraventa de las fincas 1.3. ¿Puede el vendedor prohibir al comprador el ejercicio de una determinada actividad en el local vendido? La sentencia de las palomitas 1.4. La importancia de la correcta declaración del riesgo en las pólizas de seguros y las negativas consecuencias de su incumplimiento 1.5. Los agentes que intervienen en el proceso de la construcción recogidos en la Ley de Ordenación de la Edificación 1.6. Las obligaciones en el contrato de obras de construcción 1.7. Breve aproximación a la figura de la fianza o el aval 1.8. El ejercicio de la acción directa en la construcción 1.9. El hurto se equipara al robo en el contrato de seguro 1.10. El nuevo contrato de aparcamiento de vehículos 1.11. Los seguros obligatorios establecidos para prevenir los posibles defectos de la construcción de edificios 1.12. Los Notarios pueden ofrecer libremente descuentos a sus clientes 1.13. Naturaleza y requisitos del llamado contrato de opción de compra 1.14. La contrarreforma de la Ley de Arrendamientos Rústicos 1.15. Las aseguradoras no pueden rechazar los siniestros ocasionados por el conductor ebrio 1.16. La nueva Ley contra la morosidad en las operaciones comerciales: aproximación a su justificación y objetivos 1.17. Contenido esencial y efectos prácticos de la aplicación de la normativa contra la morosidad de las operaciones comerciales 1.18. Los intereses de demora en los pagos a los proveedores, núcleo fundamental de la legislación contra la morosidad 1.19. La regulación de la morosidad en el pago a los proveedores de alimentos frescos, perecederos y de gran consumo 1.20. Nueva obligación de consignar los medios de pago utilizados en las escrituras de contratos sobre inmuebles 1.21. Las nuevas sociedades de profesionales colegiados
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil - Artículo 1692
Constitución Española de 1978. - Artículo 51
Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro. de 8 de octubre, de Contrato de Seguro. - Artículos 11 , 19
Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal. de 23 de noviembre, del Código Penal. - Artículo 504
Ley de 28 de mayo de 1862, del notariado. - Artículo 24
Ley 7/1996, de 15 de enero, de Ordenación del Comercio Minorista. de 15 de enero, de Ordenación del Comercio Minorista. - Artículo 17
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación.
Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal. de 10 de enero, de Competencia Desleal.
Código Civil. - Artículos 7 , 1255 , 1258 , 1445 , 1469 , 1471 , 1591 , 1597 , 1822
Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario. - Artículo 14
Directiva 2000/35/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 29 de junio de 2000, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales de 29 de junio de 2000, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales
LEY 40/2002, de 14 de noviembre, reguladora del contrato de aparcamiento de vehículos. de 14 de noviembre, reguladora del contrato de aparcamiento de vehículos.
REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas. de 16 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas.
LEY 3/2004, de 29 de diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales. de 29 de diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales.
Real Decreto 367/2005, de 8 de abril, por el que se desarrolla el artículo 17.3 de la Ley 7/1996, de 15 de enero, de ordenación del comercio minorista, y se definen los productos de alimentación frescos y perecederos y los productos de gran consumo. de 8 de abril, por el que se desarrolla el artículo 17.3 de la Ley 7/1996, de 15 de enero, de ordenación del comercio minorista, y se definen los productos de alimentación frescos y perecederos y los productos de gran consumo.
Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos. de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos.
LEY 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal. de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal.
LEY 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales. de 15 de marzo, de sociedades profesionales.
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1.1. ¿Qué gastos corresponde abonar a cada una de las partes que celebran un contrato de compraventa? El contrato más común, y también el más regulado en nuestro Código civil, es el de compraventa, siendo muy interesante conocer a quién corresponde pagar cada una de las partidas de los gastos derivados del mismo que, como ocurre en la compra y venta de bienes inmuebles, suelen ser muy elevados. Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que le represente, según define, con extraordinaria claridad, el artículo 1.445 del Código civil al contrato de compraventa, aunque se trata de un tipo de acuerdo del que prácticamente todo el mundo con uso de razón conoce su significado dado lo habitual que resulta en una sociedad como la nuestra. Pero sólo a eso alcanza el general conocimiento, al significado y a los efectos más inmediatos de la compraventa, en especial a la transmisión de la propiedad de lo adquirido. Sin embargo hay muchos aspectos, como el de los gastos, que pese a su importancia, no son conocidos por la mayoría de los ciudadanos, pese a que operen diariamente comprando o vendiendo. Aunque podría aplicarse a todo tipo de contratos de compraventa, el régimen de los gastos que se contiene en el Código civil suele desplegar toda su eficacia en la compra y venta de bienes inmuebles, es decir, de fincas rústicas y urbanas de cualquier clase. Según el artículo 1.455 de dicho texto legal "los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor, y los de primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario". Es decir, que según lo dispuesto legalmente, en nuestro sistema los gastos que origine el contrato tendrán el régimen descrito en dicho precepto, salvo que los contratantes hayan pactado libremente otro distinto, siendo perfectamente válido, en consecuencia, que cuando se están llevando a cabo los tratos preliminares por parte de ambas partes tales gastos se le adjudiquen total o parcialmente a una de las partes, siendo muy frecuente, por ejemplo, incluir una cláusula que diga que "todos los gastos que origine esta compraventa serán del comprador" o también en menos ocasiones, que dichos gastos "serán de cuenta del vendedor". Por tanto, el régimen del Código civil regirá a falta de pacto expreso, y también cuando se incluya una estipulación que exprese por ejemplo que "los gastos serán satisfechos por las partes según ley" o una expresión parecida, pues la ley referida es el citado artículo 1.455 del Código citado. Según dicho régimen legal, los gastos de otorgamiento de la escritura, que se realizará en una Notaría de libre elección por ambas partes, serán de cuenta del vendedor, quien también deberá correr con los gastos de cancelación de gravámenes que pudiera tener el bien que vende (hipoteca, condiciones resolutorias, etc.) pues son anteriores al contrato. También deberá obligatoriamente pagar el vendedor de viviendas (sin que pueda trasladarlos al comprador, ni mediante pacto, pues en tal caso cometería una infracción administrativa) los gastos derivados de la declaración de obra nueva, propiedad horizontal, hipoteca para financiar la construcción del edificio, división o cancelación de tal gravamen. Además los gastos comunes de mantenimiento del edificio, propios de la comunidad de propietarios, deberán ser satisfechos por el comprador, al menos todos los anteriores y los generados hasta el mismo momento de la venta. Los gastos derivados de los errores administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos serán también del vendedor, salvo que sean imputables directamente al comprador si incurre en negligencia. Finalmente, respecto de los tributos, el vendedor deberá satisfacer al Ayuntamiento el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido aún por arbitrio de plusvalía), aunque cabe pactar que éste lo pague el comprador, de hecho, en no pocas ocasiones, el vendedor no acepta la venta del inmueble si el comprador no asume expresamente este gasto. Sin embargo los Tribunales han dictaminado, en ciertas ocasiones, que este impuesto es siempre del vendedor aunque se incluya la cláusula diciendo que "todos los gastos e impuestos serán del comprador". El comprador deberá abonar, tal como se dijo, los gastos de la primera copia de la escritura (muy inferiores a los del otorgamiento que corresponden al vendedor) y todos los demás gastos posteriores a la venta. Entre ellos están los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, si desea hacerlo pues aunque es muy conveniente, el acceso de los bienes inmuebles adquiridos a dicho Registro es voluntario en nuestro sistema. Además, los impuestos que satisfará el comprador, y que serán, seguramente, el gasto más elevado de todos, se refieren al Impuesto sobre el Valor Añadido en el caso de construcc...
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