La cesión de créditos hipotecarios: régimen jurídico, obstáculos y soluciones

Presentación

La actual situación de los mercados financieros y de sus operadores está abriendo camino a nuevas fórmulas de obtención de fondos o recursos por parte de las entidades financieras. Es en este entorno donde se están diseñando y llevando a cabo operaciones de adquisición de carteras o portfolios de créditos hipotecarios, distinguiéndose entre (i) performing loans (o créditos «buenos»); (ii) non-performing loans (o créditos «malos»); y (iii) subperforming loans (o créditos «buenos» en los que el inmueble hipotecado tiene algún tipo de problema, como, por ejemplo, baja ocupación y, por tanto, baja generación de ingresos derivadas de las rentas de arrendamientos, caída del valor de su mercado, etc.).

En virtud de estas operaciones, el cedente del crédito hipotecario elimina el riesgo de impago de los créditos cedidos, mejorando muy posiblemente su balance y ratios y disminuyendo el riesgo «inmobiliario»; por su parte, el cesionario asume el riesgo de los créditos cedidos como nuevo acreedor, pero normalmente con un importante descuento, sin que tal cesionario deba ser una entidad regulada, pudiendo incluso contratar la gestión de esos créditos (servicing) con la propia entidad financiera cedente.

Régimen jurídico: requisitos y formalidades

- La regla general es que todos los créditos (entendidos como derechos frente a un deudor adquiridos en virtud de una obligación) son transmisibles salvo pacto en contrario (art. 1.112 del Código Civil, «CC»); asimismo, los créditos hipotecarios son en consecuencia igualmente cedibl...

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