Breve apunte sobre la Ley 23/2001 , de 31 de diciembre, de la Generalitat de Catalunya, sobre cesión de finca o edificabilidad a cambio de construcción futura

I. IMPERATIVIDAD DE LA LEY

1. Naturaleza de la nueva regulación

Debe partirse del carácter imperativo de la ley y consecuentemente limitativo de la autonomía de la voluntad, dada su finalidad expresamente declarada en el Preámbulo de protección del cedente. Adviértase, no obstante, que la tutela de este último no responde a una situación de supuesta inferioridad económica/jurídica frente al cesionario, como ocurre en los casos de protección del consumidor, sino al hecho de que su transmisión de presente se hace a cambio de una contraprestación de futuro -no meramente aplazada-, siendo ese elemento de futuridad el que desata una tutela que el propio Preámbulo califica de «especialmente intensa». De todos modos, y cuando dicha necesidad de protección no esté especialmente justificada, hay que aprovechar cualquier resquicio para rescatar aquella autonomía, bien sea permitiendo una configuración íntegra del negocio sin más reglas que las generales, bien dejando que la nueva regulación cumpla un papel meramente dispositivo y que sólo se aplique en ausencia de pacto. Asimismo, es necesario coordinarla con el régimen general de las obligaciones y contratos, de transmisión del dominio y con las especialidades en materia registral.

Por último, no deja de llamar la atención que el Preámbulo no haga referencia a la materia contractual o civil en cuanto justificativa de la competencia, sino «a las determinaciones del ordenamiento vigente sobre la figura del promotor».

2. Criterios determinantes de la aplicabilidad

Cualquiera que sea su grado de imperatividad, han de intervenir varios factores para determinar que esta ley sea aplicable:

- Concreción del objeto del contrato con arreglo a determinados parámetros, que después se indican.

- El distanciamiento temporal entre la cesión de la finca (transmisión del dominio, de conformidad con el sistema general del título y el modo) y la generación de la contraprestación. Si ésta ya existiera -es decir, no es obra/rehabilitación futura-, aunque se hubieran previsto plazos distintos para el cumplimiento de cada obligación, el contrato sería de simple permuta.

- Aunque ha de existir entrega futura de un objeto todavía inexistente (siquiera se ...

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