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Código Civil.

Artículo 1.547

I. FORMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Rige en los casos ordinarios el principio de libertad de forma, con estas salvedades derivadas de la aplicación del artículo 1.280:

1.a Será preciso el documento público cuando se trate de arrendamientos de bienes inmuebles por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero (art. 1.280, núm. 2.°)(1) Los gastos que ocasione la escritura son de cuenta del arrendatario por expresa disposición del artículo 1.555, número 3.°.

2.a Deberá hacerse constar por escrito, aunque sea privado, cuando la cuantía de las prestaciones de uno de los dos contratantes exceda de 1.500 pesetas (art. 1.280, párrafo último).

Ahora bien, esta exigencia de forma para los casos previstos en el artículo 1.280 debe ser interpretada, como lo hace nuestra doctrina y nuestra jurisprudencia, en el sentido que resulta de su relación con los precedentes artículos 1.278 y 1.279, es decir, en el de que la falta de forma prescrita en el 1.280 no obsta a la eficacia del contrato, siempre que concurran los requisitos esenciales para su validez, pero permite a las partes (y éste es su verdadero alcance) el poderse compeler a elevar el contrato a escritura pública.

Cuando se pretenda la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad deberá formalizarse en escritura pública (cfr. art. 3 L. H.).

Naturalmente que se parte de la base de la concurrencia de los requisitos esenciales para la validez del contrato, consentimiento, cosa, causa, precio o renta. Si falta un requisito esencial no habrá contrato, y si existe, pero no hay manera de probar su existencia, en caso de contienda, es a efectos jurídicos como si igualmente faltara.

Pero el artículo que comentamos sólo se plantea la falta de la prueba del precio. La falta de cualquier otro requisito seguirá el régimen que se deriva de la aplicación de las reglas generales del Código civil sobre los requisitos esenciales para la validez de los contratos en los artículos 1.261 y siguientes, y en su caso las normas sobre nulidad de los artículos 1.300 y siguientes.

La hipótesis del artículo 1.547 es la de celebración de un contrato de arrendamiento verbal cuya ejecución hubiere ya comenzado y en que no se pudiera probar por ningún medio el precio convenido.

Si no hubiese comenzado la ejecución no será aplicable este artículo: no podrá el arrendatario exigir la entrega de la cosa al amparo del artículo 1.554, número 1.°, es decir, no se podrá exigir su ejecución; será ineficaz (en el supuesto en que no se pruebe el precio convenido) conforme a las reglas generales.

Debe tratarse entonces de un arrendamiento cuya ejecución hubiere comenzado, contrato verbal, y en el que surge la discusión o contienda acerca del precio o renta, pero presuponiendo su existencia. El Tribunal Supremo, en Sentencia de 7 diciembre 1965, parece seguir este criterio al afirmar que para la aplicación del artículo 1.547 «es menester que en el oportuno proceso se justifique debidamente por cualquiera de los medios admitidos en Derecho, no sólo que entre los contratantes medió el concurso de voluntades a que se refiere el artículo 1.262, respecto al convenio propiamente dicho, sino que, además, concurrieron en su otorgamiento cuantos requisitos se señalan al efecto de forma genérica en el 1.261 y específicamente en el 1.543 del expresado Código, porque de faltar alguno de ellos, el arrendamiento sería inexistente y la solución del problema no se conseguiría a través del precepto primeramente mencionado, que para su aplicación parte de la hipótesis contraria, sino de acuerdo con las directrices que establece el artículo 4 (actualmente 6.3), en relación con el 1.255 de la misma Ley civil sustantiva, para invalidar cuantos actos o contratos se opongan al contenido de las normas legales». Después de subrayar que la renta es un requisito esencial que distingue al arrendamiento de otros negocios jurídicos, como el precario y el comodato, aunque para lograr su validez y eficacia no sea imprescindible su expresión cuantitativa, siempre que, como preceptúa el artículo 1.273 del Código civil, pueda ser determinada sin necesidad de nuevo convenio entre los interesados, y sentado que en el caso del pleito en ningún momento se concretó la cuantía del arrendamiento concertado, añade que el supuesto contrato no se ajustó a las prevenciones del 1.273 ni le es aplicable el 1.547, «que al aludir al precio convenido, o sea, al que los co...

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