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Código Civil.

Artículo 1.549

I. LOS ARRENDAMIENTOS Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Complemento de este precepto es el artículo 2, número 5.°, de la Ley Hipotecaria y los artículos 13 y 15 del Reglamento Hipotecario. Según el artículo 2, número 5.°, de la Ley Hipotecaria, en los Registros de la Propiedad se inscribirán:

«5.° Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.»

Esta es la redacción que le dio la Disposición Adicional 2.a de la Ley 29, de 24 noviembre 1994, de Arrendamientos Urbanos. En su redacción anterior decía:

«5.° Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período de más de seis años, o aquellos en los cuales se hayan anticipado las rentas de tres o más, o cuando, sin concurrir ninguna de estas circunstancias, hubiere convenio expreso de las partes para que se inscriban.»

El artículo 13 del Reglamento Hipotecario dispone:

«Sin perjuicio de las prohibiciones establecidas en las leyes, los subarriendos, subrogaciones y cesiones de arrendamiento serán inscribibles cuando tengan las circunstancias expresadas en el párrafo 5.° del artículo 2.° de la Ley, y las retrocesiones lo serán en todo caso.»

Y, en fin, el artículo 15 del Reglamento Hipotecario contempla una hipótesis propia del arrendamiento urbano sujeto a legislación especial, me refiero al derecho de retorno. Dice este artículo:

«Los inquilinos y arrendatarios que tengan derecho de retorno al piso o local arrendado, ya sea por disposición legal o por convenio con el arrendador, podrán hacerlo constar en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la inscripción del dominio de la finca que se reedifique. Sin esta constancia no perjudicará a terceros adquirentes el expresado derecho. Para extender la nota bastará solicitud del interesado, acompañada del contrato de inquilinato o arriendo y el título contractual, judicial o administrativo del que resulte el derecho de retorno. Transcurridos cinco años desde su fecha, las expresadas notas se cancelarán por caducidad.»

La finalidad del precepto del artículo 2, número 5.°, de la Ley Hipotecaria parece que es la de proteger los derechos del arrendatario, que de este modo alcanza cierta estabilidad. Así se desprende de la Exposición de Motivos de la citada Ley Hipotecaria de 1861:

«Las circunstancias especiales que concurren en estos arrendamientos, los gastos que suelen comprometer a los arrendatarios y la protección debida a la buena fe, clave del crédito, exigen que acerca de este punto se modifique el derecho antiguo. Ya se había encargado la práctica de ir allanando el camino para la reforma, convirtiendo, contra los cánones recibidos, en una especie de derecho real, los arrendamientos de que se tomaba razón en los Registros de Hipotecas, y es que cuando el derecho escrito y la doctrina legal no alcanzan a satisfacer una necesidad, se encarga la costumbre de llenarla; y cuando esto acontece, toca al legislador convertir en ley y dar forma y regularidad a lo que ya es una necesidad reconocida. De este modo, sin perjuicio del dueño que al enajenar y traspasar una finca no pretenda burlarse de las obligaciones que contrajo con los arrendatarios, sin daño del comprador de buena fe, que entra en el contrato con conocimiento de una obligación de que es sucesor, se salvan los justos derechos de los arrendatarios, en los casos que en el proyecto se prefijan. La comisión no debe ocultarlo, en ella ha establecido implícitamente un derecho real.»

Prescindiendo de esta última afirmación, tan discutible y tan discutida por la doctrina, nos interesa ahora el aspecto de protección de los derechos arrendaticios que generalmente relaciona la doctrina con la norma del artículo 1.571 del Código civil, que en su momento estudiaremos y a cuyo comentario nos remitimos.

Según el artículo 1.549, el arrendamiento inscrito surte efecto frente a terceros. No surte efecto frente a terceros el arrendamiento que no se haya inscrito. Esta es la norma resultante del citado artículo.

En su virtud, y en caso de transmisión de la finca arrendada, o del derecho que haya servido de soporte y haya legitimado para la constitución del arriendo, el adquirente queda subrogado en la posición jurídica correspondiente al arrendador transmitente.

Roca Sastre y Roca-Sastre Muncunill (1) opinan que «la ley viene a establecer que por la inscri...

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