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Artículo 24. De las urbanizaciones privadas

I. DE LAS URBANIZACIONES PRIVADAS ANTES DE LA L EY DE REFORMA DE 6 DE ABRIL DE 1999, SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL

A) NACIMIENTO DE LA URBANIZACIÓN PRIVADA

Cuando la Ley del suelo de 12 de mayo de 1956 se promulgó estamos convencidos que ni sus autores ni menos el legislador podrían imaginarse la importancia que las urbanizaciones particulares iban a adquirir en los años sucesivos. De ahí que hayan sido muy pocos los preceptos que en esta Ley del suelo se ocuparon de ellas y aun así, sin contemplarlas en especial y tan sólo bajo el punto de vista urbanístico.

La falta de una regulación sistemática de su régimen dio lugar a que muchas de ellas hubieran nacido al margen del planeamiento.

B) EL CONCEPTO DE URBANIZACIÓN PRIVADA

MARTÍN BLANCO (Las urbanizaciones privadas y su posible configuración jurídica, Madrid) entiende que las urbanizaciones privadas vienen a ser como un islote legal, físico y comunitario, con un régimen propio dentro del ámbito legal, territorial y administrativo que domina la planificación urbana, pudiendo constituirse sobre los siguien tes elementos concurrentes en su integración: 1.º Una propiedad única total o una copropiedad voluntaria del suelo en forma de cotitularidad permitida por las leyes y una iniciativa privada o particular en la promoción y en la redacción del plan; 2.º Una aprobación del plan de ordenación, específico y propio, por la Administración; 3.º Una división del terreno en varios lotes o parcelas; 4.º una organización jurídica que nos interesa o de las relaciones jurídicas existentes entre la propiedad promotora y los ad quirentes; entre unos y otros y terceras personas; entre aquéllos y la Administración; y 5.º Un núcleo urbano resultante con características específicas en cuanto a su emplazamiento, autonomía superficial, destino residencial y tipo de vida, que ha de ser insertado en el contexto administrativo y territorial municipal.

Para ROCA SASTRE y ROCA SASTRE MONCUNILL ( Derecho hipotecario , v. III, 1979, p. 431) las urbanizaciones privadas son conjuntos planificados de ordenación urbanística, que nacen por una actuación particular y que no satisfacen necesidades primarias, ni socia les de viviendas, ni industriales, sino utilidades secundarias, de recreo o de lujo, sitos en zonas delimitadas de terreno, con los adecuados servicios tales como zonas verdes, campos de deporte, piscinas y demás elementos de uso común y que constituyen unas unidades con propiedades separadas.

En el anteproyecto de Ley sobre la propiedad especial de las urbanizaciones (redactado por un grupo de expertos en 1978) se consideran como tales, «las unidades o con juntos urbanos o urbanizables, cualquiera que sea su origen o denominación, integrados por diversas parcelas o solares, construidos o no, cuando en ellos, para el mejor logro de intereses y fines urbanísticos colectivos de sus propiedades, existan o se esta blezcan comunidades sobre terrenos, edificios, espacios, instalaciones, servicios u otros elementos de equipamiento, o limitaciones, gravámenes o configuraciones de las pro piedades que faculten a la colectividad de los propietarios para la gestión y vigilancia de su cumplimiento».

En el ámbito de la jurisprudencia, hemos de citar la Sentencia de la Sala 1.ª del Tri bunal Supremo de 14 de noviembre del año 2000, recaída en el recurso 3208/1995, en la que se plantea la posibilidad de ampliar el ámbito de una urbanización por imperativo de las Normas Subsidiarias del término municipal. Llega a la conclusión negativa, razonando:

Esta sala entiende que no resulta de recibo la tesis de la parte recurrente en cuanto a que una Comunidad formada por sujetos privados, que se ha constituido al amparo del artículo 392.2.º del Código civil con la finalidad de regular los particulares intereses de sus componentes dentro de la Urbanización Coto de San Isidro, y cuyo ámbito se encuentra perfectamente definido en sus ordenanzas pueda automáticamente ser modi ficado por el hecho de que las Normas Subsidiarias del término municipal hayan cali ficado como suelo urbano los terrenos comprendidos dentro de una que se denomina «banda de ampliación» del Plan Parcial inicial.

Ciertamente, a partir de tal normativa la Comunidad podrá acoger en el futuro a los propietarios de parcelas ubicadas en la mencionada banda de ampliación. Pero para que esto suceda no es suficiente el acto de la Administración que lleva a cabo la recalificación de determinados terrenos, sino que se hace precisa una decisión de la propia Comunidad Coto de San Isidro (que a sí misma se atribuye los caracteres de voluntaria y privada) por la que se acuerde la ampliación del ámbito espacial definido en el artículo 4 de sus Ordenanzas, con modificación no sólo de este precepto, sino también del perímetro delimitado en el plano incorporado como Anexo, según la dis posición transitoria 5.ª.

No existiendo constancia de que dichas Ordenanzas, aprobadas en Asamblea Gene ...

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