Articulo 334

I. La distinción entre bienes muebles e inmuebles desde el punto de vista práctico

Como se ve por el texto literal del artículo 334, el Código civil no define los bienes inmuebles, sino que se limita a enumerarlos a través de los diez transcritos números; en cambio, como se verá, define los bienes muebles en el artículo 335. Pero antes del estudio de los textos legales, veamos la distinción entre estas clases de cosas. Desde el punto de vista práctico, la distinción o diferencia deriva de una pluralidad de causas(1):

a) Causas físicas

Los bienes inmuebles permanecen indeleblemente adheridos a una porción del territorio y, por lo mismo, se hallan perennemente sujetos a la supervisión y vigilancia del soberano territorial; al paso que los muebles quedan sustraídos a esa posibilidad y pueden ser objeto de desplazamientos, ocultación, confusión o destrucción. De ahí que mientras el inmueble es susceptible de identificación geodésica, la mayoría de los muebles no son fácilmente identificables. Los primeros son más susceptibles de registración que los segundos, aunque, como se verá, también algunas clases de bienes muebles son susceptibles de inscripción y régimen registral. Todo ello facilita la prueba de la propiedad inmueble, en tanto que, en general, la inestabilidad de los bienes muebles dificulta dicha demostración. La mayor susceptibilidad de sustracción de los bienes muebles justifica, por otra parte, la mayor protección penal de la propiedad mobiliaria.

b) Causas económicas

En la actualidad no puede decirse, como en pasadas épocas, que el valor de los bienes muebles sea en todo caso inferior al de los inmuebles (res mobilis, res vilis). Se destaca en nuestros días el considerable valor del patrimonio mobiliario (títulos negociables en bolsa, establecimientos mercantiles, propiedad literaria y artística, patentes de invención, etc.) y su movilidad al convertirse en objetos de comercio y de tráfico, lo que da lugar a consecuencias jurídicas; como, por ejemplo, la mayor amplitud de la capacidad para disponer del patrimonio mobiliario y el mayor rigor en la disposición sobre inmuebles (así, artículos 271, 272, 317 y 1.280, núms. 1.° y 2.°).

c) Consecuencias jurídicas

El distinto régimen jurídico de muebles e inmuebles trasciende en el menor formalismo de los actos jurídicos sobre bienes muebles (así, en cuanto a los efectos de la posesión de muebles en el artículo 464); también en la normativa del Registro de la Propiedad Inmobiliaria; en el régimen especial del arrendamiento de los inmuebles, tanto rústicos como urbanos; en el régimen procesal más riguroso de los inmuebles (por ejemplo, en la determinación de la competencia judicial -art. 62, números 2.° y 3.° de la L. E. c.- y en los procedimientos cautelares -artículos 1.409, 1.419- y de apremio -1.483 y 1.489 de la misma L. E. c, y art. 41 de la L. H.-).

Nuestra doctrina sistematiza los apartados del artículo 334 distribuyendo los bienes inmuebles según lo sean por naturaleza o incorporación, por destino agrícola, comercial o industrial, por destino suntuario, y por analogía(2). Sin desatender totalmente esa clasificación y menos las diferencias que entre cada uno de sus grupos se observan, estructuro seguidamente el estudio del citado artículo en siete apartados, incluyendo uno de ellos (el último) relativo a las cosas registrables, a manera de punto de transición del estudio de los inmuebles al de los bienes muebles, ya que comprende ambas clases de cosas.

II. El suelo. Edificios y construcciones

El número 1.° del artículo 334 se refiere, en primer lugar, a «las tierras», expresión equívoca en el idioma corriente, que en sentido técnico jurídico hay que estimar referida a los inmuebles principalmente de naturaleza rústica, como partes del suelo debidamente delimitados (fundos, predios, tierras, praderas, montes, parcelas). El suelo así considerado incluye, según orienta el artículo 350, su superficie y lo que está debajo de ella; es decir, también el subsuelo; claro es, sin referirse ahora a la relación dominical, para la que habrá que tener en cuenta las restricciones que del precepto citado se deducen.

Los inmuebles por naturaleza tienen una regulación especial en el ámbito del Registro de la Propiedad. Se parte de la distinción entre finca material (trozo de la superficie terrestre cerrado por una línea poligonal y objeto de propiedad, según sentencia de 10 diciembre 1960) y finca funcional, que hace referencia a la finalidad económico-social...

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