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Código Civil.

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Artículos 1.566 y 1.567

I. La tácita reconducción. Noción

Es un nuevo arrendamiento sobre la misma cosa por consentimiento presunto de ambas partes que se estima existente por el hecho de la aquiescencia de ambas en la continuación en el disfrute al terminar el arriendo anterior.

Es interesante subrayar que no se trata de la continuación o prórroga del mismo arrendamiento. Sino de uno nuevo pactado de modo presunto, como se desprende la misma expresión legal: reconducción, acción y efecto de reconducir, re-conducir, volver a arrendar, tal expresión, como es sabido, deriva de la palabra latina condueño, integrante de la expresión locado conductio; arrendamiento.

Se basa, por tanto, en un nuevo consentimiento de las partes presuntamente otorgado para un nuevo arrendamiento de la cosa.

Albaladejo1 señala las diferencias existentes entre la pórroga y la renovación del arriendo. En el primer caso subsiste el mismo contrato con iguales condiciones e igual duración si no se pactó otra y ve confirmado su criterio en Sentencia de 18 febrero 1955, aunque al ser alargada la duración del contrato se extinguen las garantías dadas por tercero sólo para el primer tiempo del contrato, y en este sentido, aunque no tan explícita, las Sentencias de 18 febrero 1955 y 8 julio 1915.

En contra, E. Brioso Escobar2, en base a que -hasta transcurridos los quince días de disfrute de la cosa arrendada con la pertinente aquiescencia y sin requerimiento del arrendador, el nuevo contrato no surgiría, con lo que habría que darle efecto retroactivo al instante de la expiración del anterior una vez pasada esa quincena, mientras que si se considera una prórroga, ésta se produciría desde la finalización de la precedente...-, aunque con ciertas modificaciones como garantías y plazo. Además, se apoya en el artículo 1.567, que estima sería superfluo si hubiese un nuevo contrato, y en el 1.547, por cuanto estima que si fuera un nuevo contrato faltaría la prueba del precio.

En general, la doctrina española y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, y hasta la más reciente, entiende que hay un nuevo contrato. Por ejemplo, Sentencias de 14 junio 1984, 21 febrero 1985, 20 septiembre 1991 y 15 octubre 1996.

-La tácita reconducción -dice la S. de 20 septiembre 1991 - no tiene otro significado que prorrogar la relación arrendaticia, mediante la aparición de un nuevo arriendo consentido en forma tácita y con efectos novatorios respecto al primero.-

-El artículo 1.566 del Código civil -dice la S. de 15 octubre 1996- da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido (reconducción, consentimiento tácito) otro, que si de ordinario reproduce las características de aquél, no así en cuanto al plazo de duración, pues éste no es el que regía en el contrato inguido, sino que ha de ser siempre, dentro de la teoría de la reconducción, el que señala el artículo 1.581.-

II. Ámbito

Se halla extendida la opinión de que la tácita reconducción sólo es aplicable a las fincas rústicas y urbanas.

Manresa3 excluye expresamente los arrendamientos mineros, e implícitamente parece dar por supuesto que también se hallan excluidos toda clase de bienes que no sean fincas urbanas y fincas rústicas -agrícolas-, en base fundamentalmente a que no puede operarse la reconducción si no es posible tener una base segura para determinar la duración del nuevo contrato. Entiende el autor citado que para saber la duración de la reconducción no hay más que dos criterios: uno, el que respecto de las fincas urbanas contiene el artículo 1.581, notoriamente inaplicable al arrendamiento minero, según él, porque la mina no es una finca urbana; el otro es el que se consigna en el artículo 1.577 para los predios rústicos, inaplicable también, añade, porque, aun cuando la mina para ciertos efectos se considere como finca rústica, salta a la vista que el precepto del artículo 1.577 está dado para fincas que, dentro de las rústicas sean de la clase de las -agrícolas-, así alude a la recolección de frutos, y a que las tierras labrantías estén divididas en dos o más hojas. Considera que la inaplicación de la tácita reconducción a los arrendamientos mineros no es motivo de censura para el Código civil, y tiene justificación en las especialidades del arrendamiento por razón de la naturaleza del objeto sobre que recaen.

Sin embargo, creo que si la tácita reconducción se apoya en un consentimiento que la ley presume ante ciertos hechos o requisitos que luego examinaremos, debe admitirse para toda clase de arrendamientos en que se puedan dar.

Albaladejo 4 la cree aplicable tanto al arrendamiento de inmuebles como al de muebles. No es argumento en contra, según él, la rúbrica del Capítulo II, en donde se hallan los artículos 1.566 y 1.567, ya que el Código a todos los preceptos relativos al arrendamiento de cosas los ha colocado (inexactamente) bajo ese epígrafe. -Tampoco es argumento -añade- el de que el ar...

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