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El Registro de la Propiedad en Australia actualmente. (Cien años de sistema Torrens)

Excepciones al principio de fe publica del registro

Aun la situación jurídica de máxima protección tiene sus excepciones, las que naturalmente con mayor razón afectan a la situación de primer grado expuesta al tratar del principio de legitimación.

En la exposición de estas excepciones procederemos agrupando las referentes a la exactitud del Registro y las referentes a su integridad, porque aunque la línea de separación de ambos conceptos no aparece bien definida en algunos casos, en términos generales contribuye a la sistematización.

Esta distinción es puesta de relieve por Hogg (pág. 96), quien escribe que: «La garantía de título dada por la legal concluyencia del Registro opera de dos modos, y el Registro tiene dos funciones afirmativa y negativa, respectivamente. Afirmativamente, el Registro garantiza que el título del propietario es como está esta-blecido en el Registro: negativamente, la garantía es que el título del propietario no es afectado por algo que no consta en el Registro y que no hay derechos de equidad ejercitables contra el propietario, mas que aquellos que constan en el Registro.»

Excepciones referentes a la exactitud del registro

La primera excepción que consignan los respectivos arts. 42 de las Leyes de Victoria y de Nueva Gales del Sur, 68 de Australia Occidental, 40 de Tasmania y 44 de Queensland, es la de:

La propiedad o derecho de un titular reclamando la misma finca bajo una concesión de la corona o certificado de título registrados con anterioridad 35.

Refiriéndose a ella, dice Hogg (pág. 132), que esta doble y contradictoria registración, referida como caso en que una registración es inconclusiva, ocurre cuando una persona está registrada con respecto a un derecho, inscrito ya en el Registro a nombre de otra, a causa de algún error sustancial en cuanto a título, y no meramente en cuanto a identidad, superficie o límites de las parcelas. Cuando ocurre tal error, la registración primera en fecha prevalece y permanece conclusiva, mientras la última en fecha es anulada. Es, desde luego, imposible que el registro sea literalmente conclusivo en cuanto a la propiedad de ambas personas, aunque una puede tener derecho a indemnización 36.

Kerr escribe (pág. 242) que el efecto de esta disposición es que el certificado emitido con prioridad en cuanto a fechas, será prueba concluyente en cuanto a la propiedad de la finca disputada, salvo si la finca ha sido incluida en el anterior certificado a través de una falsa descripción de lindes, o salvo si el poseedor del certificado posterior ha adquirido el título por prescripción antes de la emisión del primer certificado, en cualquiera de cuyos casos no prevalecerá el anterior certificado (Pleasance v Alien,. 1889: Everland v Lenehan, 1901).

En Re Registrar of tities and Esperance Land Co. (1889), donde la finca sólo era comprendida en parte en el primer certificado, fue establecido que el Registrador estaba facultado para reclamar el último certificado para su rectificación.

Explicando esta excepción, dice Canaway (pág. 80): «Las fechas de los instrumentos no determinará en todos los casos sus prioridades. Donde, por ejemplo, las raíces de un título bajo la Ley del Registro son completamente independientes, la raíz del título que es anterior en fecha tendrá prioridad, y esta prioridad se extenderá a todos los instrumentos derivados.

La presente excepción no se aplica a una concesión registrada (Pannan v Pannan) .o certificado de título (Hassett v Colonial Bank) después que han sido concelados.

Según la cita que hace Wiseman (pág. 99) de Hassett v Colonial Bank of Australasia (1881), en este caso se trató de una finca que había sido vendida judicialmente y se había expedido un nuevo certificado de título al comprador; y que al parecer, el juez entendió que la ley se refería a aquellos casos en que dos certific...

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