Aspectos del urbanismo catalán (Llei i reglament de Catalunya) que inciden en la función notarial

VISIONES

a) Un cliente me enseña el Proyecto de escritura de otro Notario. Solicita mi parecer. Se trata de varias fincas contiguas dedicadas a viviendas unifamiliares de lujo con una Licencia de Parcelación que las delimita.

Sin embargo, las construcciones de cada vivienda no respetan los lindes de la Licencia de Parcelación. De hecho, la piscina de una vivienda está en terreno de la otra, etcétera.

La solución planteada no ha sido regularizar las superficies de las parcelas modificando la Licencia. Se ha optado por una especie de escritura de fijación de normas en un Complejo Inmobiliario. Tales normas permitirían que la piscina de un elemento privativo esté en el elemento privativo de otro y situaciones parecidas. La solución es ingeniosa, aunque parece artificiosa.

Consulto con el Notario. Directamente, sin apenas plantearlo, me reconoce que es un 'bodrio' que se le ha ocurrido para salir del apuro.

Le planteo si no era más sencillo ir directamente a regularizar las Licencias. Contesta que es una zona de especial interés ecológico y que una vez concedida la primera Licencia de Parcelación es muy arriesgado pedir modificaciones. Asevera que ha pactado la solución con el Registro.

El cliente, tras la pertinente información, decide adquirir.

Al cabo de un mes, me informa que la escritura se otorgó e inscribió. Me comunica simultáneamente que ha solicitado la devolución del dinero.

Ante mi estupor, me señala que efectivamente los ecologistas han impugnado la Licencia y solicitado la paralización de las obras.

La escritura y su inscripción son civil e hipotecariamente correctas (al menos se han inscrito, si es que son términos sinónimos 'corrección' e 'inscripción').

¿Qué valor añadido supuso la intervención notarial y registral? ¿Cuál es la consideración que merece al cliente la labor notarial y registral que opta por una solución que al final se revela artificiosa?

b) Un Notario autoriza y un Registrador inscribe la división de un local comercial en dos, sin necesidad de documento alguno administrativo. Se vende uno. Se inscribe la venta.

El comprador no obtiene licencia de uso porque no se ajusta a la normativa. Plantea demandar al Notario y al Registrador por responsabilidad civil. Ambos consultan a su respectivo Colegio.

La escritura y su inscripción son civil e hipotecariamente correctas (al menos se han inscrito, si es que son términos sinónimos 'corrección' e 'inscripción').

¿Qué valor añadido supuso la intervención notarial y registral? ¿Cuál es la consideración que merece al cliente la labor notarial y registral que genera fincas inútiles para su destino o explotación?

c) Un Notario autoriza y un Registrador inscribe la división horizontal de un edificio, sin necesidad de documento alguno administrativo. Se vende uno. Se inscribe la venta.

El comprador no obtiene cédula de habitabilidad porque no se ajusta a la normativa. La escritura y su inscripción son civil e hipotecariamente correctas (al menos se han inscrito, si es que son términos sinónimos 'corrección' e 'inscripción').

¿Qué valor añadido supuso la intervención notarial y registral? ¿Cuál es la consideración que merece al cliente la labor notarial y registral que genera fincas inútiles para su destino como vivienda y compradores estafados?

d) Un legislador autonómico con competencia plena en Urbanismo dicta una norma que exige Licencia para determinada actuación. Incluso impone que el Notario y Registrador exijan su acreditación al otorgar el documento y al inscribirlo.

Alegando que no hay precepto estatal que imponga tal exigencia de acreditación, ni Notarios ni Registradores la solicitan.

¿Cómo se considerará por el legislador competente en la materia la figura del Notario y del Registrador como controladores de la legalidad'

INTRODUCCIÓN

Es curioso dónde te llevan los defectos. Porque si estoy aquí es por dos defectos de carácter:

1) El primero es que me cuesta mucho decir no, negarme a las peticiones corporativas.

2) El segundo es cierta premura en la aceptación de los encargos. En efecto, hacía poco tiempo había dado una Conferencia en un Curso de Urbanismo sobre las obras nuevas y la propiedad horizontal. Por eso (con mi habitual premura) pensé que me bastaría adaptar un poco el texto del curso para hacer frente al encargo. De hecho, del Urbanismo al Notario le interesan sobre todo los aspectos que afectan a las escrituras que redacta.

Sin embargo, cuando leí el texto de la convocatoria observé que podía defraudarles si (aunque a mí me parece muy interesante) volvía a explicar las obras nuevas y propiedades horizontales. Parece que se trata hoy de centrarse en las licencias, autorizaciones, etc. a la luz de la Llei d'Urbanisme de Catalunya y su Reglament parcial.

Esto me obliga a admitir que dar una Conferencia siempre te reconduce a una situación de humildad en que uno reconoce se...

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