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La inscripción en el Registro de la Propiedad (su contenido causal, su carácter voluntario y su función publicadora de la realidad jurídico-inmobiliaria o generadora de su apariencia jurídica)

La inscripción en el Registro de la Propiedad (su contenido causal, su carácter voluntario y su función publicadora de la realidad jurídico-inmobiliaria o generadora de su apariencia jurídica)*

Introducción y planteamiento.

Avanzada ya en un trabajo anterior la que, en nuestra opinión, constituye la clave de interpretación y comprensión de nuestro sistema de publicidad registral inmobiliaria1, y después de haber montado desde ella la articulación de los Principios Hipotecarios españoles con las Bases de nuestro Derecho de Cosas 2; después también de habernos detenido en el estudio del objeto de la publicidad inmobiliario-registral en nuestro Derecho3, debemos ocuparnos ahora de la inscripción en sí misma, tanto en su dimensión material -como peculiar forma de toma de razón registral-, cuanto en su incidencia en el sistema sustantivo de constitución y transmisión de los derechos reales. Entramos así en una tópica hipotecaria donde el sistema español de publicidad inmobiliaria brilla con luz propia: 1.°) Ni transcripción ni encasillado, como forma de toma de razón, sino inscripción por extracto del contenido jurídico-real del título, tan concisa y concreta como exigen la claridad del Registro y el principio de especialidad, y tan precisa y detallada como requiere la admisión del numerus apertus de los derechos reales. Es la traducción procedimental del causalismo de nuestro sistema transmisivo y la más radical negación del principio foráneo del consentimiento formal. 2.°) Voluntariedad de la inscripción, en atención tanto a la experiencia histórica del fracaso de los anteriores intentos de imponerla obligatoriamente, como a su intrínseca innecesariedad para la culminación del proceso de constitución, transmisión o extinción de los derechos reales. 3.°) Por último, finalidad sólo y siempre publicadora de la inscripción, sin que en nuestro Derecho sea posible distinguir, a diferencia de lo que con distintos matices ocurre en los modelos comparados, entre un ambito general donde la inscripción reviste -confesadamente o no- carácter constitutivo, y otro, también general, donde se limita a cumplir una función sólo declarativa o de mera información general.

Al ocuparnos ahora del valor y caracteres de la inscripción registral nos vamos a situar en un paso intermedio dentro de la continuidad que lleva desde la adopción de un Registro plenamente asegurador del tráfico inmobiliario de buena fe hasta la concreta determinación de los efectos de la inscripción. Una vez decidido que el Registro español de la Propiedad ha de ser un Registro de los hoy llamados de eficacia máxima, ¿cómo se va a articular en su trazado el desarrollo de tal eficacia?; en concreto: ¿qué papel vamos a asignar en nuestro Derecho de Cosas a la publicidad registral, y -más directamente- qué efectos van a seguirse de la práctica de la inscripción?

En la concreta forma de plantear la pregunta anterior va implícito que también su contestación tiene que ser naturalmente concreta: en razón de sus presupuestos tendrá que variar en los distintos sistemas; de ahí que, siendo peculiar el nuestro, peculiar haya de ser en él la respuesta. Tratemos de verlo aunque sea a muy grandes trazos.

En los llamados sistemas germánicos (hoy, principalmente, en el alemán y en el suizo) tanto papel va a asignarse al Registro en las transmisiones inmobiliarias, que, en aras de su finalidad aseguradora del tráfico, abandonado el sistema de título y modo, la inscripción registral va a pasar a ocupar el lugar antes reservado a la traditio o entrega de la posesión. Sigue ésta contando en las transmisiones mobiliarias (BGB § 929; ZGB art. 714); en las inmobiliarias es sustituida por la inscripción registral, a la cual deberá preceder el acuerdo transmisivo abstracto (Einigung) en Alemania (BGB § 873) o el contrato causal de finalidad traslativa en Suiza (ZGB arts. 657, I; 665, I), de manera que, en ambos sistemas, sin inscripción, ni el acuerdo ni el contrato llegan a consumar el efecto de la transmisión 4. La práctica de la inscripción se adentra así como codeterminante esencial en el proceso transmisivo. De tal forma queda elevada a «constitutiva» de la mutación jurídico-real, que su necesidad para que ésta se opere permite prescindir de imponerla como obligatoria5. Claro está que lo dicho vale tan solo para las transmisiones negocíales inter vivos (las mismas que la tradición jurídico-romana sometía al sistema del título y el modo). En las demás, la inscripción tendrá distinto valor: interesando la publicidad registral de todas las titularidades inmobiliarias (sea cual fuere la vía por donde se obtengan) y no jugando en las no estrictamente negociales la inscripción como constitutiva de la adquisición, su práctica quedará limitada a jugar una función meramente publicadora que, en contraste con la anterior, se vendrá a llamar «declarativa». Es así cómo en este sistema la inscripción r...

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