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Sobre la cesión de los créditos hipotecarios.

1. La cesión del crédito hipotecario.

El derecho de hipoteca es susceptible de diversas modificaciones, que pueden afectar a la relación jurídica hipotecaria, debilitándola o reforzándola (cambio de rango de la hipoteca, posposición); a su objeto (novación modificativa del crédito garantizado, ampliación de la hipoteca o división del crédito hipotecario); o, finalmente, al sujeto de la relación jurídica (cesión y subrogación del crédito hipotecario) 2. De entre estas modificaciones o cambios, nos centraremos en el presente trabajo en el estudio sobre la cesión de créditos hipotecarios 3.

Al igual que con la figura de la hipoteca se produce la movilización del crédito territorial 4, esa obtención de liquidez a partir de los inmuebles se amplía para el acreedor con la propia circulación del crédito hipotecario, dotándole así de un contenido económico antes incluso de su definitiva realización.

En tal sentido, destaca entre los modos en que puede producirse esa circulación la cesión de dicho crédito.

1.1. Concepto.

La cesión de los créditos hipotecarios responde, en lo principal, al esquema general de la cesión de créditos (si bien con la especial y destacada nota característica de contar con la garantía hipotecaria, que aun siendo accesoria incide de modo destacado sobre esta cesión, como veremos más adelante):

supone la transmisión de la titularidad del crédito por un acto voluntario del acreedor hipotecario, pudiendo distinguirse así un primer acreedor, que deja de serlo (cedente), y un nuevo acreedor que recibe el crédito (cesionario), además del deudor (cedido) 5.

Puesto que la regla general es que todos los créditos, derechos frente a un deudor adquiridos en virtud de una obligación, son transmisibles salvo pacto en contrario 6, los créditos garantizados por hipoteca o créditos hipotecarios son igualmente transmisibles con arreglo a Derecho. Por supuesto, y desde el punto de vista contrario -como pone de manifiesto GUILARTE ZAPATERO 7-, sólo podrán ser cedidos los créditos hipotecarios cuando la obligación garantizada sea susceptible de transmisión.

En tal sentido, el artículo 1.878 del Código Civil reconoce expresamente la transmisibilidad del crédito garantizado con hipoteca, al disponer que «el crédito hipotecario puede ser enajenado o cedido a un tercero en todo o en parte, con las formalidades exigidas por la Ley», formalidades que para los derechos de crédito en general son las de los artículos 1.526 a 1.537 del Código Civil, y específicamente respecto a la cesión de créditos hipotecarios se contienen en los artículos 149 a 152 de la Ley Hipotecaria (desarrollados por los artículos 242 a 244 del Reglamento Hipotecario), que más adelante serán objeto de análisis.

La transmisión del crédito que se produce por la cesión supone la transmisión del derecho que constituye ese crédito, y es a su vez una modificación del mismo, pero sólo consistente en un mero cambio de la persona de su titular, permaneciendo el crédito por lo demás idéntico. Se produce así por el acto de la cesión una alteración en un elemento estructural de la relación obligatoria, el sujeto activo, de modo que la cesión del crédito obligacional garantizado es un auténtico acto de enajenación 8.

Así, dado que sólo se produce un cambio de titular del crédito hipotecario, el tercer y segundo párrafos del artículo 149 de la Ley Hipotecaria establecen respectivamente que «el cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente », pero «el deudor no quedará obligado por dicho contrato [el de cesión] a más de lo que lo estuviere por el suyo»: el nuevo acreedor (cesionario) no puede someter al deudor a obligaciones distintas de las que éste aseguró con la hipoteca. En consonancia con los principios nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habeat y res inter alios acta tertiis neque prodest neque nocet, el cedente no puede transmitir mejor derecho que el suyo, y el deudor no puede resultar perjudicado por el contrato de cesión 9.

1.2. La aplicación de la doctrina general de la cesión de créditos a la cesión del crédito hipotecario.

La cesión del crédito hipotecario, como cesión de crédito que es, sigue los preceptos de los artículos 1.526 y siguientes del Código Civil, aunque no obstante con cierta especialidad en relación a las normas generales.

De esa doctrina general de la cesión se deriva que no es necesario el consentimiento del deudor cedido, el cual -a diferencia de la cesión de contrato- no es parte en el contrato de cesión ni puede evitarla 10.

En materia de oponibilidad de excepciones del deudor frente al cesionario, en principio aquél, si no consintió expresamente la cesión, podrá oponer a éste las mismas excepciones que al acreedor cedente, tanto las inherentes a la relación obligatoria o a su causa de originación como las relativas a la situación del primer acreedor, y tanto contra el créd...

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