• See other documents that cite the same legislation

La constancia en el registro de la propiedad del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles en los derechos suizo y austríaco. Análisis comparado con referencia al ordenamiento jurídico español

I. Planteamiento.

El arrendamiento de cosas presenta, en su evolución histórica, una serie de peculiaridades relacionadas con la naturaleza, forma y duración del contrato, que constituyen el punto de arranque para la comprensión de toda la problemática planteada por la dogmática jurídica moderna en torno a la categorización de este contrato y su acceso a los Registros públicos inmobiliarios.

Entre estas peculiaridades, ocupa un lugar destacado la inscribibilidad del contrato cuando recae sobre bienes inmuebles. Causa extrañeza el acceso al Registro de la Propiedad, destinado primordialmente a dar publicidad a las relaciones generadoras de mutaciones jurídico reales, de un derecho meramente obligacional, máxime cuando este ingreso se produce mediante el asiento de inscripción como ocurre en nuestro ordenamiento jurídico.

Hasta tal punto que los primeros hipotecaristas y los civilistas próximos a la Codificación que, fieles a la tradición romana entendieron que el arrendamiento regulado en el Código Civil atribuye al arrendatario un derecho personal, consideraron, sin embargo, que en aquellos casos en que el contrato accedía al Registro mutaba su naturaleza, convirtiéndose en real. Concepción consagrada en la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria española de 1861, y que aún mantiene algún ordenamiento jurídico como tendremos ocasión de analizar.

Se ha considerado que la duda sobre la naturaleza jurídica del derecho del arrendatario comienza cuando el Código de Napoleón, vuelto de espaldas a la tradición romana representada en este punto por la Lex Emptorem que consagra el principio emptio tollit locatum, vincula al tercer adquirente a la relación arrendaticia creada por el transmitente, y se acentúa al desarrollarse las posibilidades de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Sin embargo, tal planteamiento no es correcto; la controversia sobre la naturaleza del arrendamiento no se plantea a posteriori y como consecuencia de la inscribibilidad, la raíz es muy anterior.

El problema de la naturaleza jurídica del arrendamiento no es un problema dogmático, sino histórico, que se ha resuelto de manera diferente en base a exigencias de orden social y, sobre todo, económico. Es un problema que se inserta en el problema mayor de la estructura de la locatio rei como el sedimento de un cierto clima histórico1.

El arrendamiento se configura, a finales de la República, como contrato consensual, al lado de la emptio-venditio, la societas, o el mandatum, consistente en el intercambio de una prestación (ya sea el uso o uso y disfrute de una cosa) por tiempo determinado, a cambio de una renta.

El conductor no adquiere sino una acción personal contra el locator, como contrato traslativo de la mera detentatio, constituye un acto de simple administración y no genera derecho real alguno en la cosa locada cuya propiedad y posesión quedan en el arrendador.

Por ello nos dice Ulpiano en un famoso texto del Digesto (D. 19.2.39): «Non solet locatio dominium mutare».

Si el arrendador enajena la propiedad, nada tiene que ver el nuevo propietario con las acciones personales de un contrato en que no intervino. Esta regla, conocida (incorrectamente a juicio de los romanistas) como emptio tollit locatum, aparece fundamentalmente consagrada en la Lex Emptorem, (C. 4.65.9): «Emptorem quidem fundí necesse non est stare colono, cui prior dominus loca-verit, nisi esa lege emit».

Él contrato, que se desarrolla en Derecho clásico con una abierta indiferencia hacia el problema agrario, sufre una profunda transformación en Derecho postclásico y vulgar, fruto de una nueva atmósfera en el ámbito de las concesiones fundiarias y en estrecha conexión con la crisis bajo-imperial romana 2.

La generalización de los latifundios y de las concesiones del ager vectigalis, y, en general, el cambio de las estructuras agrarias imponen la necesidad de reorganizar los sistemas de explotación en una imparable consolidación de los derechos del poseedor y el cultivador.

La situación del arrendatario ya no es contemplada desde la óptica clásica del dominio, sino desde la perspectiva de una nueva realidad económico-social.

La praxis fundiaria altomedieval viene a confirmar esta situación. La ausencia del Estado y la estructura corporativa de la sociedad desembocan en un fenómeno de desindividualización acentuado por el cambio de atención del ordenamiento del sujeto a la cosa y la general «realización» de las situaciones jurídicas.

La tipología clásica se viene abajo y la distinción romana entre dominium, possessio y detentatio, deviene absolutamente inutilizable.

El problema de la relación del hombre con la cosa, especialmente con la tierra, tiende a resolverse en un esquema nuevo: el de las relaciones reales, que no se conciben como un numerus clausus sino como un grupo elástico de figuras amorfas sumaria y libremente configuradas por la costumbre.

En e...

If you are already a vLex customer, Access Here