Declaraciones de obra nueva, tanteos y retractos urbanísticos y venta forzosa. Conferencia pronunciada en la Academia Sevillana del Notariado el día 25 de mayo de 1998

DECLARACIONES DE OBRA NUEVA, TANTEOS Y RETRACTOS URBANÍSTICOS Y VENTA FORZOSA

CONFERENCIA PRONUNCIADA EN LA ACADEMIA SEVILLANA DEL NOTARIADO EL DÍA 25 DE MAYO DE 1998 POR EDUARDO RUIZ DEL PORTAL BERMUDO Registrador de la Propiedad de Sevilla

Inscripción de declaraciones de obra nueva

Las fincas registrales pueden ser objeto de varias clases de modificaciones que podríamos distinguir en unas cuantitativas (agrupaciones, divisiones, segregaciones, etc.) y otras cualitativas, que suponen una alteración en su estructura material, en su aspecto físico, que pueden ser naturales, como los casos de aluvión, avulsión, etc., o artificiales, como las edificaciones y plantaciones.

Con referencia concretamente a la construcción de nuevas edificaciones o de obra nueva, para que puedan ser inscritas en el Registro de la Propiedad deberá consignarse la descripción de la edificación o la de su mejora en una escritura pública u otro documento inscribible, que suelen denominarse como de declaración de obra nueva.

Roca Sastre las define como «la manifestación del propietario de una finca inmatriculada en el Registro de la Propiedad consignada generalmente en escritura pública, en la que se hace constar haberse terminado o estar en construcción en dicha finca edificaciones o mejoras que alteren su estructura..., todas ellas al efecto descritas y cuya declaración se efectúa primordialmente a los fines de su inscripción en el Registro de la Propiedad».

Rafael Arnáiz, refiriéndose sólo a las edificaciones, dice que «la declaración de obra nueva puede concebirse como el acto formal por el que el titular de una finca registral determinada manifiesta estar construyendo o haber construido por sí, o en virtud de un contrato de obras concertado con un tercero, un edificio concreto con expresión de sus circunstancias descriptivas».

Tanto los citados autores como Lacruz coinciden en considerar que las declaraciones de obra nueva participan de la naturaleza jurídica de los actos registrables de carácter inmatriculador, si bien dentro de ellos ha ido evolucionando, pasando de considerarse como una simple modificación física o ser un hecho hasta considerarlo un negocio jurídico, declaración de voluntad dirigida a configurar plenamente el dominio de una finca registral a todos los efectos y especialmente para su constancia registral.

Regulación

Los artículos 208 L.H. y 308 R.H., 22 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, y antes el artículo 37 de la Ley de 26 de junio de 1992. Esta última norma, por ser relativa al Registro, ha de ser uniforme en todo el Estado y ha sido respetada por la demoledora sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, por ser competencia exclusiva del Estado, según el artículo 149 de la Constitución española; y los artículos 45-55 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que aprueba las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripciones en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística (en adelante Normas Urbanísticas). Y en nuestra Comunidad, la Ley 1/1997, de 18 de junio (B.OJ.A. de 26 de junio de 1997), que asume la mayor parte de las normas declaradas inconstitucionales, por la sentencia antes citada.

Para su inscripción, la declaración de obra nueva debe reunir determinados requisitos, tanto relativos a los elementos personales como a los formales.

1. Elementos personales. La declaración debe ser formulada por el propietario de la finca. Si le pertenece a varias personas en condominio o en otra clase de comunidad, deben realizarla todas ellas (Res. de 20 y 21 de febrero de 1969). Se requiere la comparecencia de todos los comuneros para que pueda ser inscrita en el Registro una obra nueva, sin que sea suficiente el que lo haga uno solo de ellos. Otra Resolución, de 21 de mayo de 1991, dice que al tratarse de un acto de...

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