El derecho de tanteo y retracto
Instrumentos de intervención en el mercado del suelo. El patrimonio municipal del suelo (2007)
Benigno Díaz Gaztelu - Abogado y técnico urbanista
Section: Sumario
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I. Cuestiones generales. II. Concepto. III. Caracteres básicos. A) Regulación en el texto refundido de la ley del suelo de 1992. 1. Finalidad. 2. Objeto. 3. Procedimiento de delimitación de las áreas. 4. El ejercicio del Derecho de Tanteo. 5. El ejercicio del Derecho de Retracto. 6. Supuesto especial para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en relación con la transmisión de viviendas de protección pública. 7. Efectos de la declaración de sujeción o no sujeción de la finca al derecho de tanteo o retracto urbanístico. B) Los derechos de tanteo y retracto en la ley 9/2001, de 17 de julio, del suelo de la Comunidad de Madrid. 1. Bienes sujetos al ejercicio de tanteo y retracto. 2. Delimitación de zonas. 3. Registros Administrativos de bienes sujetos a derechos de tanteo y retracto. 4. Plazo para el ejercicio de los derechos por la Administración. 5. Destino de los bienes adquiridos. C) Legislación autonómica. 1. Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. 2. Ley 5/1999, de 25 de marzo, Urbanística de la Comunidad Autónoma de Aragón. 3. Decreto Legislativo1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de disposiciones legales vigentes en el Principado de Asturias en Materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo. 4. Decreto-Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias. 5. Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria. 6. Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha. 7. Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León. 8. Ley 2/2002, de 14 de marzo, de Urbanismo de Cataluña. 9. Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura. 10. Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia. 11. Ley 10/1998, de 2 de julio, de Ordenación del territorio y Urbanismo de La Rioja. 12. Ley 1/2001, de 24 de abril, del Suelo de la Región de Murcia. 13. Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Navarra. 14. Ley 20/1998, de 29 de junio, de Patrimonios Públicos del Suelo del País Vasco. 15. Ley 6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística de Valencia.
Código Civil. - Artículo 1521
LEY 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura. de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura.
LEY 2/2002, de 14 de marzo, de Urbanismo. de 14 de marzo, de Urbanismo.
LEY 5/1999, de 25 de marzo, Urbanística. de 25 de marzo, Urbanística.
LEY 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León. de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León.
Derecho administrativo especial
Derecho urbanístico
Ordenación urbana
Suelo
Clasificación del suelo
Patrimonio municipal del suelo
Derecho administrativo especial
Derecho urbanístico
Ordenación urbana
Suelo
El derecho de tanteo y retracto
I. Cuestiones generales. Los derechos de tanteo y retracto como instrumentos de intervención en el mercado del suelo no se contemplaban en el TRLS de 1976, ni tampoco se recogen en LRSV 1998, ni en los preceptos del TRLS de 1992 declarados vigentes por aquella. No obstante, sí se regulaban en los preceptos del TRLS de 1992, Título VIII, Capítulo 3.º (arts. 291 a 298 ambos inclusive), declarados inconstitucionales. De modo que, en las Comunidades Autónomas que no contemplan estos derechos en su normativa propia, los Ayuntamientos no podrán hacer uso de este instrumento de intervención administrativa. II. Concepto. Los derechos de tanteo y retracto son derechos de adquisición preferente que confiere a quienes se encuentran en determinadas situaciones jurídicas (por ejemplo, los arrendatarios), la facultad de adquirir una cosa cuando su propietario ha decidido venderla o cuando la ha enajenado a un tercero. Rafael Arnaiz Eguren122, subraya las características de las figuras del tanteo y del retracto legal, precisando que «atribuyen a su titular la facultad de adquirir determinados bienes o derechos, en el caso del tanteo, o subrogarse en lugar de quien ha adquirido con anterioridad, en el caso del retracto». Tendiendo los derechos de tanteo y retracto un origen civil (arts. 1521, 1522, 1523, 1636, 1656, 1637, etc. del Código Civil), se ha planteado la cuestión si su naturaleza jurídica permitía que estos derechos de adquisición preferente fueran contemplados en las normas de Derecho Administrativo. Nuestro Tribunal Constitucional tuvo ocasión de pronunciarse en relación con la Ley madrileña del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares (Ley 1/1985, de 23 de enero), en su Sentencia 170/1989, de 19 de octubre, manifestando en su FJ Sexto, que «el carácter civil de la institución y su regulación no excluye, sin embargo, que puedan existir derechos de retracto en favor de la Administración Pública establecidos por la legislación administrativa, respondiendo a una finalidad pública constitucionalmente legítima». III. Caracteres básicos. Destacan Tomás Quintana López y Juan Miguel Lobato Gómez123, que tanto el derecho de tanteo como el retracto urbanístico presentan las notas de ser de origen legal; renunciables, ya que es discrecional de la Administración delimitar o no las áreas en los que van a ejercerse; limitados, en cuanto su ejercicio debe efectuarse en un tiempo tasado; intransmisibles, aunque en algún supuesto se autoriza la subrogación; circunscritos a un...
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